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《金融时报》访张立洲:特色小镇建设的鑫苑逻辑

2017-04-07 14:45:20 来源: 网易房产(郑州)
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“在社区购物,不用付钱,可以拿起东西就走,人脸识别系统将直接结账;居住在远离喧嚣拥堵的乡间,享受着蓝天白云,足不出户就可以办公、理财、见客户,生活和工作更加便捷、舒适、高效……”

编者按:今年两会热议的特色小镇当如何建设?《金融时报》就此专访鑫苑集团执行董事兼首席执行官张立洲,对特色小镇建设的鑫苑逻辑进行解读。

“在社区购物,不用付钱,可以拿起东西就走,人脸识别系统将直接结账;居住在远离喧嚣拥堵的乡间,享受着蓝天白云,足不出户就可以办公、理财、见客户,生活和工作更加便捷、舒适、高效……”

鑫苑集团执行董事兼首席执行官张立洲如此描绘特色小镇蓝图,“而实现此目标的关键,在于科技融入”。

今年全国两会期间,特色小镇成为全国人大代表建议中出现较多的热词,“特色小城镇”概念也首次写入政府工作报告。政府工作报告提出,扎实推进新型城镇化和支持特色小城镇发展工作总体部署,将特色小镇建设提升到国家战略层面。

《金融时报》访张立洲:特色小镇建设的鑫苑逻辑

鑫苑正致力于成为“国际化的科技地产综合运营商”

特色小镇特色在哪里?特色小镇该如何建?成为随之而来的热门议题。在众多观点与理念中,日前出版的张立洲和苏海云编著的《3√3的极端——特色小镇的科技开发使命》一书,为特色小镇理论研究和实践探索提供了一个方向——科技引擎。

《金融时报》访张立洲:特色小镇建设的鑫苑逻辑

热中冷思考

当达沃斯为全球经济发声,博鳌小镇汇集亚洲首脑,格里尼治集合对冲基金精英时,特色小镇早已不是新鲜词汇,它们不但成为特定产业佼佼者,也是全球重要文化地理坐标。

在我国,发展小城镇,也并不是新鲜话题。早在上世纪80代初,我国著名社会学家费孝通就系统论述了小城镇发展理论,提出以农村工业化和乡镇企业发展为动力,推动作为“城市之尾、农村之首”的小城镇发展,在大城市和农村之间形成缓冲空间,促进城乡一体化,缓解大城市压力。虽然,小城镇符合中国发展需要,但发展并不好。小城镇普遍存在基础设施不全、公共服务落后、人居环境差、人口外流等现象。同时,许多小城镇正在逐渐失去特色、失去传统文化和美丽风貌。

在当下,发展特色小镇的必要性显而易见。据业内人士分析,从政策视角看,特色小镇建设是加快新型城镇化的有效路径,也是破解城乡二元结构、改善人居环境的重要抓手。从市场视角看,由于我们城市发展过快、城市发展成本过高,导致城市承载人口面临的压力越来越重,房价上涨趋势也越来越明显,真正的实体经济需寻求成本洼地。工业要根据成本变化远离城市,创业也要根据成本向城市边缘、小城镇地区转移。按照市场规律来发现、引导特色小镇发展,为实体经济注入新的活力,成为一种必然。

今年两会后,全国掀起了特色小镇热潮。然而,在“一哄而上”中,也出现了不少令人担忧的问题:特色小镇成为一些房地产企业的圈地目标,不免有地产化的倾向;不少省份都有针对特色小镇提供的政策、资金扶助,但盲目模仿、定位偏差、规划失误屡有发生;没有商业模式,没有收益保障,等等。

一面是并不牢固的基础,一面是地产化的忧虑,中间夹杂着的,更有投资人的疑惑:我们也在反思,为什么这么大风口来了,我们一单都做不了。面对并不成熟的商业模式,尚未固定的产业形态,与并不确定的收益与风险,投资人不禁发出此种感慨。如果进行粗放式开发,这些小城镇将不堪重负。如何建设特色小镇?建设什么样的特色小镇?不仅有国家战略的考量,地产、科技、文化、金融各行业也都在思索。其中,建设怎样的商业模式,怎样处理地产与小镇建设关系,如何理解地产行业与金融业关系,是破解难题不可逾越的鸿沟。

探寻特色小镇内在逻辑,到底应该包括哪些方面?张立洲认为,特色小镇应有三个层面:文化层面,产业层面,科技层面;文化为魂魄,产业为命门,而科技则是让小镇生生不息的内生动力 。

科技是内生动力 

3√3的极端——特色小镇的科技开发使命》一书,是张立洲带领团队,求索特色小镇科技逻辑的结晶,书的命名煞费苦心也寓意深刻:开方取自“开发”的谐音,代表特色小镇的科技开发,而3则寓意在3平方公里特色产业集聚区里,3万从业人员,每一个人都是被服务的客户端,每一个事物都是输入的信息极。

“没有科技开发理念,继续沿用地产开发理念,做出来的是死的房子,用科技开发理念去做,可以把小镇做活。如何让3平方公里 3万人,生生不息,充满活力?什么才是其内在驱动力,我们找到的答案是科技”,张立洲告诉记者,信息化、智能化是提升小镇功能和推动经济发展的核心动力,基于生态低碳、文化创意、物联网、云计算等高技术的“智慧小镇”是“特色小镇”的科技引擎,通过信息感知、智能分析、管理决策等方面的智慧支持,使特色小镇的工作和生活更加便捷、舒适、高效。

在采访中,张立洲数次强调科技的力量。张立洲说:“去年之前,地产公司开始大量整合。我一直在思考,地产到底发生了什么本质变化?地产界的工业4.0或中国制造2025在哪里?物联网、云计算、大数据等技术日臻成熟,将迅速改变每个领域,其对房地产领域影响究竟在哪里?我始终觉得,不能再走建设物理空间老路,要往科技领域转型 。”

在张立洲看来,房子作为物理空间,将变得越来越智能,与人的信息交互将越来越频繁,越来越“活”起来。而地产要越来越“活”起来,一定是沿着科技道路迈进,这将是一个主流。

《金融时报》访张立洲:特色小镇建设的鑫苑逻辑

鑫苑郑州航美科技小镇

“未来决定世界格局的,可能是无孔不入的科技,我们不是科技的原创者,但是要做科技在地产领域的接纳者、融合者、整合者,要做地产往科技方向转型的先行者”,张立洲说。

3√3的极端——特色小镇的科技开发使命》一书,运用结构性系统思维,基于特色小镇机制创新、功能优化、产业发展的需求,搭建了智慧小镇体系框架,建立了政务、交通、医疗、教育等多应用领域的结构模型。

“为什么叫科技开发使命?科技能提供传统经验之外的解决方案,带来很多可能性。这本书提供的智能系统解决方案,可作为打造特色小镇的一把‘锄头’”,张立洲说。

理论来源于实践。鑫苑整合清华五道口、IBM、哥伦比亚大学、剑桥科技园等全球科研和产业资源,致力于做特色小镇的整体智能系统方案和智能运营系统提供者。

鑫苑亦把研究投入实践。目前,鑫苑社区智能安防机器人秘奥(MEO)已在郑州鑫苑名家等多个小区投入使用,这也是国内首个正式在社区落地运行的智能安防机器人,

鑫苑社区智能安防机器人秘奥(MEO)

目前,鑫苑名家正在进行智能升级。改造起来,困难重重,难度在于基础配套。对此,张立洲说,在特色小镇建设之初,从规划布局阶段就应植入智能因素。从零规划,整体提升,做好信息化基础,为后期升级留出空间,也可以避免重复建设和资源浪费。

产业是命门,文化是灵魂

     浙江省打造特色小镇有着丰富的经验:江南药镇依托金华磐安传统中药材产业底蕴打造,远洋渔业小镇依托舟山海远洋渔业基础建设,青瓷小镇依托龙泉历经百年而不衰的制瓷产业根基崛起……

事实上,特色小镇是一个空间载体。特色小镇的“特”字,主要体现在特色上,一个小镇必然有一项产业与之匹配,小镇的繁荣,也必须有产业支撑。然而,不可忽视的是,任何特色产业都依赖于区域资源禀赋,资源带来的只是特色起点,如何能防止资源枯竭呢?张立洲认为,产业要依托智能科技平台的融合发展。智慧型特色小镇,应具备互联网及物联网技术支撑,可以促进特色产业、居住环境与自然、人文生态融合。在智能科技系统打造的小镇中,人们可以高效进行特色产业产品加工、销售、贸易、售后,享受智能交通、教育、医疗、养老设施,使特色小镇真正做到宜居宜业。

智能是特色小镇可持续发展基因,它不仅特色产业得以保障,也让小镇文化焕发活力。张立洲说,科技为小镇的文化特色带来无限可能性,让特色小镇不断迭代发展。这样,具备文化特色的小镇就不会形成单一的产业发展模式,陶瓷特色小镇不只限于烧窑。在陶瓷特色小镇,科技手段令烧窑传统迅速在全球范围传播,而小镇则被打造为艺术中心,小镇的文化格局将发生根本改变。特色小镇建设中,大量特色传统村落、集镇都需要实行保护性开发利用,建设特色小镇是留住乡愁、留住传统文化、传承中华文明的重要途径。得益于科技要素植入,未来特色小镇中,文化内涵将得到凸显。

金融应为特色小镇建设插上翅膀

资金是特色小镇面临的核心难题之一。受制于诸多因素,不少金融机构对特色小镇感兴趣,但却敬而远之。一些投资人表达了他们的疑虑。“现在往往是资金机构找不到好项目。项目如果足够好,根本不缺钱。为什么我们还要讨论资金与特色小镇的关系呢? 如果成本没得到有效控制,风险、收益不明确,特色小镇就不是优质资产,没有太多机构敢于投入”。

在一些投资人看来,特色小镇项目成本高昂,其中不仅包括居民搬迁安置,基础设施建设、系列产业配套服务设施建设等。从实践看,打造特色小镇的投资规模,少则十几亿元,多则上百亿元。投资规模大,周期长。但对于投资人来说,更大的难题是:一些特色小镇抵押物不好用。一些小镇,最主要的抵押资产是村集体土地,其可处置性与流动性受诸多限制。

对此,张立洲认为,特色小镇的成本包括建设成本与运营成本。如果以智慧理念打造科技型智慧小镇,总成本可以得到很好控制,并不会增加太多。如今,国内强大的科研能力和制造产业,为智能部件提供了丰富选择,建设者在市场上能选择各种智能管理系统:能源,安保,车库,消防……从而,建设成本得到有效控制;随后,将其有机整合在一个平台上,会发生神奇变化,使1+1>2,未来经营成本也将大大节省。另外,原有体系所不具备的收益会增加,各种机会、赢利能力相应增多。注入科技理念和文化之魂的特色小镇,为金融支持提供了土壤。 探索多种类型的投资模式,更有赖于体制、机制的革新。张立洲说,金融要为小镇建设插上翅膀。

《金融时报》访张立洲:特色小镇建设的鑫苑逻辑

鑫苑以创享智慧城市家园为使命

前不久,国家发改委、国家开发银行联合下发《金融支持特色小(城)镇建设促进脱贫攻坚的意见》。加大对特许经营、政府购买服务等模式的信贷支持力度,特别是通过探索多种类型的PPP模式,在投资、贷款、债券、租赁、证券、基金等金融领域展开综合性、多元化金融支持,金融政策方面对特色小镇建设提供了多种方式的支持与倾斜。实践中,特色小镇的开发建设涉及大量农村集体用地,土地流转,仍需金融创新的勇气与智慧,探索更有效率的租赁权、经营权抵押方式,开发适宜特色小镇建设的资产证券化等金融工具,真正为小镇建设插上远行翅膀。

李羽飞 本文来源:网易房产 责任编辑:李羽飞
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