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微观楼市 房屋租赁,长租公寓究竟能火多久?

2017-04-12 09:48:46 来源: 郑州日报
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长租公寓不仅有政策、人口红利,而且还有资本、房企加持,得天独厚的条件让长租公寓有着日渐迅猛的发展势头。

近日,全国各地楼市调控政策不断收紧,个别城市甚至打“组合拳”来稳固房子是用来住的定位。然而,“望房兴叹”一族依然很庞大,很多人无力购买或近期内没有置业打算,这在某种程度上激发了租赁市场的**。

在房屋租赁市场,长租公寓近几年异军突起,其商业模式主要有两种:一是房地产开发商自持物业从事租赁,二是租赁企业通过对“握手楼”、旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再推向市场。

目前有万科旗下的泊寓万汇楼店,魔方、YOU+、链家自如等多个品牌,在郑州,也有魔飞、怒醒等品牌,在限购令影响下,不少本土房企计划试水长租公寓,业内人士认为,今年将是长租公寓数量爆发的一年,发展前景广阔,市场竞争将愈加激烈,但是,长租公寓真的是一片“蓝海”吗?

清华大学房地产研究所所长刘洪玉

2016年6月,国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。

目前我国住房租赁市场中,约90%的房源为个人出租,而在一些国家成熟的房地产市场中,专业租赁企业提供房源占比在30%左右。大力发展专业化的住房租赁经营企业,有助于发挥机构出租者在租赁市场中的示范作用,提高租赁市场的透明度,克服原来制度设计中重销售、轻租赁的缺陷。

与酒店、短租不同,长租公寓租期主要在6个月以上,会提供更多免费共享空间。从构建多层次住房体系的角度来看,住房租赁市场有很大发展空间。中国有2亿以上的流动人口,围绕这些人口产生的住宿以及生活消费,是一个万亿级住房租赁市场。

易观研究院智库中心研究总监严跃进

当房地产行业进入白银时代,可出让和开发的土地越来越少,开发商不能再单纯地靠拿地、开发赚钱,租赁是现在很多开发商进入的领域。在此背景下,已进入存量房市场时代的一线城市以及一些热点二线城市,其住房租赁市场的巨大**正在被各方所关注,长租公寓市场将迎来广阔的发展空间,但是,由于长租公寓整体来说还不成熟,运营比较稚嫩,究竟哪种模式适用于长租市场,哪种品牌能活到最后,目前还难以定论。

毋庸置疑,与国外、国内其他城市长租公寓相比,郑州的长租公寓市场还处于起步阶段。但存量房加上过万亿的租房市场需求,给郑州长租公寓带来了无限的发展空间。而无论是哪个城市,长租公寓发展都是机遇和挑战并存,机遇越多,挑战越大。值得注意的是,长租公寓整个行业都需要思考如何通过成本控制和相关运营,实现盈利,而目前在这个行业里盈利的并不多,没有盈利就无法长久。

万科高级副总裁谭华杰

随着更多品牌的切入,长租公寓实现市场细分,可以满足不同群体需求,发展前景广阔,但是其发展过程中会面临一系列的发展瓶颈。从自持物业从事租赁业务方面来说,经营遭遇不小压力,土地成本过高大大降低了租金回报率,另外,在北上广等大中城市,住宅物业租金回报率较高的也只能达到2个点左右,一些高端公寓租金回报率5%,而国内资金成本的年化是5%至8%。对资产持有者来说很难从出租中赚钱,这也是过去多年租赁市场无法发展的重要原因。同时还有资金成本高的挑战,为此万科对于长租公寓的选址有一定标准,包括公共交通便利,以临近地铁站为宜;产权性质以商业、综合为佳,一般要求租期15年等。目前国家和各省区市都鼓励将商业用房改为租赁住房,将土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这些规定将解决当前长租公寓市场的不少难题,期待各地能加快出台实施细则。

魔飞公寓创始人刘达

郑州被国家支持建设为国家中心城市,郑州将迎来更多的外来人口,完全具有公寓市场的条件。在我看来,2017年,将是长租公寓是数量爆发的一年,也是竞争日益激烈的一年。一方面是前几年拆除城中村回迁安置房今年会大量交房,一方面前几年住宅用地出让时必须开发的10%公租房也到了交房期,另一方面,大量的知名地产开发企业在郑州公寓市场跑马圈地,这对提升郑州公寓市场整体运营管理和营销水平有很大的促进作用。魔飞公寓将继续在河南市场加大发展力度,同时覆盖市场多种产品形态,包括合租、整租、集中式,为进一步规范河南租房市场奉献一己之力。

新闻链接

长租公寓,又名“白领公寓”“单身合租公寓”,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间形式出租给房屋周边的白领上班人士。

目前的长租公寓品牌主要分为三种类型:一是酒店集团旗下的,比如铂涛旗下的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓;二是房地产企业旗下的,比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓;三是互联网创业公司的公寓,如YOU+公寓、魔方公寓等。对于酒店集团旗下的公寓来说,可以运用自身的运营管理优势,有较强的落地能力;而房地产企业的公寓拥有多年开发经验,可以发挥自身优势,在源头改善房屋结构,使其更适于作为公寓居住。互联网创业品牌的优势在于线上,最大的劣势是资金。

上述长租品牌相对成熟并成为业内成功案例,如万科泊寓是万科向城市配套服务运营商转型的重要战略业务,2016年5月,万科长租青年公寓业务全面使用统一品牌“泊寓”,意味着万科集团有意将万科长租公寓去万科化。目前,泊寓的业务已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、上海、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐13个城市上线44家店,更多城市也在陆续上线中。在郑州,也有悦如公寓、魔飞公寓和米家公寓、怒醒公寓等多家企业抢滩住房租赁市场。

记者点评

长租公寓不仅有政策、人口红利,而且还有资本、房企加持,得天独厚的条件让长租公寓有着日渐迅猛的发展势头。从正面影响来看,长租公寓有希望彻底打破传统住房租赁模式,改变现有的租赁市场格局,随着各路品牌公寓的输出,产品细分之后,满足不同人群需求。对于租房者来说,更是一大利好,可实现相对稳定的“住有所居”,对于一座城市而言,长租公寓承载了锁住人才、培育城市竞争力的使命。不过新兴事物总要经过时间和市场的试炼,例如由于消防验收标准不清给长租公寓的建设、运营增加了不确定性;长租公寓如何找到更便宜的资金用以持有更多的资产,利用规模效应赚钱?长租公寓还能给租房者提供哪些配套公共服务等。可以预见,解决了一系列“成长的烦恼”,长租公寓有望迎来“黄金时代”。

李源超 本文来源:郑州日报 责任编辑:李源超
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