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房企帅印频易主,调整高发期应对业绩压力?

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进入9月,房企人事变动异常。与以往不同,不仅是掌握重要职能部门的高层换防,还有执掌帅印的人频繁变动。无论是子承父业,还是职业经理人接掌家族企业,都预示着一个新阶段的开始。对此,有业内人士分析认为,房企正面临从内到外的革新和转型,从而催生更多的企业通过换帅谋求进一步发展。

旭辉放权,职业经理人走向台前

“铁打的林氏兄弟,流水的经理人。”这句话此前在业内广为流传。

9月9日,旭辉控股旗下的旭辉集团发布了董事长变动公告,选举陈东彪为公司第五届董事会董事长,行使法定代表人职权,任期三年。这意味着,自2012年旭辉控股上市以来,在去家族化上迈出了实质性的一步。

作为职业经理人,陈东彪2013年加入旭辉,历任旭辉集团执行副总裁、执行总裁。此前,他曾就职于万科,任上海万科房地产有限公司总经理、董事长。

旭辉认为,此次变动是赋予旭辉职业经理人更多、更大的责任,公司实际控制人并未发生变化,不会对公司日常管理、生产经营及偿债能力产生重大影响。而作为控制人的林中仍是公司董事会的重要成员,将更聚焦于集团战略层面,推动集团中长期战略及重大项目。

旭辉集团一直奉行“打虎亲兄弟”的逻辑,林中任董事长、林伟任副董事长、林峰任行政总裁,林氏兄弟牢牢把握着控制权。此次放权,对于旭辉意味着什么?

今年前8个月,旭辉累计销售约1167.5亿元,完成全年1900亿元目标的61.44%。对旭辉而言,完成年度目标的压力仍然不小。

克而瑞分析认为,前8个月50家房企完成年销售目标率的均值为62.09%,这一数值与企业推案节奏和城市布局有很大关系。不过,整体来看,项目总体去化率并不佳。

此前三年,旭辉实现跨越式发展。2016年旭辉销售规模为530亿元,此后两年分别为1040亿元和1520亿元。截至今年中报,旭辉土储6300万平方米,对应的可售货值达到9800亿元。

不过,在8月的中报发布会上,林中提出,旭辉要放慢扩张的步伐,聚焦深耕。

眼前的年度目标仅是旭辉面临的一个挑战,为了走得更远,旭辉将人放在更重要的位置。今年9月7日的旭辉中秋晚会上,林中称,2020年市场会比2019年更难,但仍承诺2020年薪酬增长10%。

子承父业,福晟二代接棒

子承父业,在房企中并不鲜见,比如世茂的许世坛、融创的孙喆,等等。最近的则是潘浩然接棒福晟。

9月9日,福晟国际发布公告称,作为家族继任计划的一部分,潘伟明于9月7日将全部已发行股份,转让给其子潘浩然。由此,潘浩然成为公司最终控股股东,并履行董事会主席职务。这意味着,潘伟明将把福晟国际全部交给儿子潘浩然。

潘伟明旗下的福晟系可划分为两个平台,分别是福晟集团和福晟国际,为两家独立运作的公司。其中,福晟国际于2018年1月借壳佑威国际在港交所上市。

据福晟集团对外公布数据,2018年,该集团房地产销售达621.1亿元。今年的目标是达到900亿元,2020年的目标是达到1000亿元。但据克而瑞数据显示,今年前8个月,福晟集团销售496.2亿元,仅完成全年900亿目标的55.13%。

而福晟国际的业绩与福晟集团并非同一级别。8月28日,福晟国际中报显示,上半年实现合约销售额约12.1亿元。目前,拥有14个正在开发及待售的项目,另持有3个物业。

截至6月30日,福晟国际的净资本负债比率为138.1%,相比2018年末的164.8%下降26.7%,但依然保持在高位。

公开资料显示,出生于1991年的潘浩然先后获得中国暨南大学经济学学士、英国谢菲尔德大学财务及会计学硕士学位,于2014年底加入福晟,主要负责协助董事会主席进行投资及融资管理。

在业内人士看来,潘浩然此次接手福晟国际实际控制人之位,并非被寄希望于“扭转乾坤”。事实上,潘浩然本人与福晟国际一样,均处于成长阶段。

企业转型依赖人事更迭?

每一次换帅,都是企业战略转型的开始。面对新的房地产形势,有的房企主动转型,有的则是被动。

9月3日,华业资本发布公告称,选举余威为公司董事长。此前,华业资本在8月6日发布公告称,因收到上海证券交易所的处分决定书,董事长兼总经理徐红申请辞去董事长、董事、总经理、法定代表人等职务。据悉,自去年9月遭遇“萝卜章”事件以来,华业资本风波不断。

对此,诸葛找房市场研究员姜国君认为,房企换帅,除极个别案例是受不利因素逼迫外,大部分还是出于战略方面的考虑。就旭辉及福晟国际的情况来看,此次新旧执掌人交替所释放出的信号是比较正面且积极的。通过换帅,新思维、新动能得以登场并进而影响企业的走向,而实际控制人亦能从日常事务中抽身,专注于布置更长远的企业战略。所以,从这个层面看,换帅并非交换“接力捧”这么简单。此外,市场供求关系以及购房者年龄结构的变化也是促成房企换帅的原因之一。新的市场关系下,给予新一辈地产人更大的权力和发挥空间,也将有助于更好地解决当前的经营痛点。

在房企帅印频换手的同时,掌握重要职能的高管也在换位,从人事任命上,可见企业战略转型的方向。

9月10日,58同城首席财务官(CFO)周浩被任命为国际业务总裁,负责国际业务拓展,成为开拓海外业务的先锋。9月3日,建业地产林明彦获委任为非执行董事,林明彦曾任凯德集团总裁兼集团首席执行官,将其发展成中国最具规模的外资房企。

姜国君认为,长远来看,房企将面临从内到外的革新和转型,从而催生更多的企业通过人事调整来谋求进一步的发展。短期来看,今年的后几个月里,楼市的销售压力仍然较大,而房地产融资预计仍将持续收紧,房企往往更容易作出“放手一搏”的决定,换帅或者换将就属于这样的重大决定之一。

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