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房产时评:房产众筹能否叫好又叫座?

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商业地产众筹风生水起,众筹与互联网+成为今年最新的流行概念,引得国内地产大佬纷纷加入。

核心提示|商业地产众筹风生水起,众筹与互联网+成为今年最新的流行概念,引得国内地产大佬纷纷加入。今年5月以来,先是平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业,共同发起并成立中国房地产众筹联盟;紧接着,万达向市场推出首款针对旗下万达广场的金融众筹产品,预期年化收益率12%以上。

房产毕竟是大宗商品,多人参与的房产众筹,产权怎么归属,能否叫好又叫座?

【现象】地产众筹何其多,省内商业地产众筹首现

9月10日,由许昌恒达集团、河南同泰资产联手打造的互联网金融业务正式落地,双方共同推出河南首个商业地产众筹项目“恒达金汇1号”,这也是河南省内首例商业地产众筹。

据介绍,本次众筹产品为恒达金汇广场商业部分,众筹的金额为人民币2亿元,众筹时间为2015年9月10日-9月20日,预期年化投资收益率12%-14%,期限三年,6个月锁定期之后可随时转让、随时退出。只要是符合一定条件的自然人或投资机构都可参与众筹。

尽管在省内尚属首例,但事实上,众筹平台的玩法目前已经不再是什么新鲜事物,这一源自美国的投资形式自进入中国以来为不少小微企业和个人创业者解决了很多资金问题。

6月8日,由万达集团、快钱公司联手打造的万达互联网金融业务宣告落地,共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”,是以万达广场为基础,募集资金将直接投向各地万达广场建设,投资人则获得这些广场的收益权,享受商铺租金和物业增值双重回报,预期合计年化收益率可达12%以上。

此前6月1日,远洋地产与京东金融二度牵手共推“人生X计划金融+”,远洋第二波房产众筹又来了。去年11月,远洋京东的首波房产众筹近20万人次参与、筹资额超2200万元。

而据有关媒体报道,5月29日首届中国房地产众筹联盟在上海成立。郁亮、张玉良、杨国强、冯仑、任志强、潘石屹等纷纷出席,堪称阵容豪华。万科、绿地、万通、碧桂园、华远、绿城等十余家企业共同参与了中国房地产众筹联盟的成立仪式,并成为首批缔约企业。有关专家甚至表示,中国房地产众筹联盟的成立,吹响了地产拥抱互联网金融的“集结号”。

【模式】舶来品在国内变异

你虽然是个没钱的屌丝,没有富翁爸爸,但并不影响你同时成为多个大型地产项目的股东,这就是众筹的魔力。

据了解,众筹购买不动产的形式并非个案,在美国早已兴起。据华尔街日报消息,如今许多地产项目的众筹融资网站纷纷进入到视野,美国地产投资人协会主席ScottWhaley表示:“人们对这种项目的兴趣非常大。无论是对于希望获得资本的创业者来说,还是对于希望进行投资的普通人来说,这种项目都非常具有吸引力。”

与国外相比,国内众筹方式处于起步阶段,因此各房企也在不断摸索中。如远洋第二次房产众筹是联手京东金融体系内优质资源,众筹、消费金融、财富管理等业务共同发力,齐心协力为用户提供一套全方位的置业金融解决方案。

而从万达披露的资料来看,“稳赚1号”的投资门槛仅为1000元。类似于公募基金产品,也是以份为单位,认筹起点最低1份,超出部分以1份递增,最高认筹1000份,也就是100万元。众多投资人的钱要投到万达2015年新开工且在2016年开业只租不售的万达广场项目,但万达强调,其有权根据筹集情况调整基础资产。

“恒达金汇1号”与万达“稳赚1号”类似,每份众筹金额为1万元,自然人认筹起点为1份,最高200份;机构投资者认筹起点为100份,最高2000份。

【分析】众筹起风了,房产能飞否?

究竟什么是“众筹”?在房地产众筹联盟成立论坛上,素有段子手之称的万通控股董事长冯仑有着形象的比喻,“众筹好比任志强娶媳妇,我们都去凑份子,但仅是闹闹洞房,闹完了就走了。如果闹完还不走,非要跑到洞房上了床,那就是耍流氓”。

任志强则这样解释众筹,“它是把你固定的消费资金用提前支付的方式,变成为你的消费而提供的建设资金和投资,由于提前支付了,你占有一定的股份,获利时,你也分一点”。

根据世界银行的预测,到2025年,中国的众筹投资有望达到460亿-500亿美元。其中,70%-80%的融资额将是股权众筹融资。

除了巨大市场的吸引,房企做众筹还出于其他的原因。业内人士韩世同分析,目前由于土地、市场等因素影响,过去房企快速开发,迅速销售的发展模式受到冲击,为了扩大资金来源、拓宽融资渠道,房企因此走上了“众筹”之路。

从另一个角度来看,众筹也可能为房企融资及购房者买房节省一定的成本。冯仑分析,众筹可能在一个月内完成资金筹措,较传统融资方式不仅节省时间,而且还能节约10%的融资成本,另外传统的营销费用大概占3%-5%,再加上其他一些费用的节省,在最终客户拿到产品时感受到的实惠大体上是20%-30%。

房企众筹看似玩得红火,也有专家泼冷水。方圆地产首席市场分析师邓浩志分析指出,目前最主要的众筹方式有两种:一种为集资建房,目前众筹方式还没有真正地进入房产市场,但一经推出,必然将是颠覆性的产品;另一种则为营销推广,这也是目前市场上最常见的众筹方式,它能实现的仅仅是房产品牌的推广,对销售并没有明显促进作用。

【风险】投资期长,如何叫好又叫座?

业内人士分析,地产众筹模式的推出显然是看到了传统开发模式的“短板”。在该模式中,房企通过众筹降低了融资成本,消费者则通过众筹实现对房子的个性化需求与降低购房成本。

但是,房地产众筹存在的问题也不容忽视。有市场人士强调,对照这几年很多三四线城市房地产开发和销售遇到的问题,市场风险已经表现出来。小散户参与开发投资,如果遭遇市场风险的话,可能会血本无归。因此,这种方式对房地产的融资模式是锦上添花,但是不足以颠覆房地产的开发模式。

韩世同表示,以万达的“稳赚1号”为例,其短期的收益大概在6%,并不算太高。而其长期收益则在12%左右,由于涉及项目长期投资和运营,可能会面临收益不稳定的现象,在这种情况下,高额收益仍然存在着一定的风险。

有专家指出,在中国形成真正房地产众筹企业链还为时尚早,现在地产众筹仍然不失其房产预售的本质,其未来发展有可能会出现变形。比如,用购房者的资金在银行购买理财产品,出现风险还能以存入银行的价格返还给购房者。其中,资金安全尤其考验地产商。在缺少相关监管的情况下,地产商如何运用好这笔资金,除了诚信,还需要相应的监管机制介入。

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