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2016地产将面临定向宽松 棚改货币化安置年内到位

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被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置,已经进入实质性的影响释放阶段。包括国家开发银行在内的政策金融结构,已经基本完成了对于棚户区改造及其货币化补偿安置的定向信贷投放额度。

2016年房地产将面临定向流动性宽松

7000亿信贷驰援 棚改货币化安置年内全部到位

李乐

被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置,已经进入实质性的影响释放阶段。包括国家开发银行在内的政策金融结构,已经基本完成了对于棚户区改造及其货币化补偿安置的定向信贷投放额度。

按照中央部署,国家开发银行(下称“国开行”)已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度,这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。同时,国开行还发放约3000亿元贷款,用于去年的棚改项目。

2016年的定向信贷额度安排工作正在进行,料将不小于2015年全年的水平。这意味着2016年全年,房地产市场可能面临万亿级别的定向信贷流动性注入。与此同时,棚改“以货币化补偿安置为主”已被写入中央政治局常委会会议要点。如今,棚改将成为政府向房地产市场定向注入流动性的切口,从而达到稳定住房消费的目的。

7000亿信贷驰援

“现在可以说说了,按照部里面的通报,国开行今年一年内,向棚户区改造及其货币化补偿安置领域,定向投放了7000多亿元的信贷额度,现在,这个工作目标已经基本完成了。”11月4日上午,一位地方住房和城乡建设厅人士告诉《中国经营报》记者。

这是关于“棚户区改造及其货币化补偿安置”定向信贷总量的首次具体信息披露。在此之前,国务院将棚户区改造作为改善民生的重要工作,并明确国家开发银行、农业发展银行等政策性金融机构为棚户区改造提供贷款和资金支持。

2014年7月,住建部向地方政府提出,要提高货币化补偿在棚户区改造安置中的比例。住建部一位高级领导曾在一次内部会议上明确向地方住房和城乡建设职能部门负责人指出,“在棚改当中,特别要强调货币化安置。在这个问题上,财政部和我们的意见完全一致”。

然而,货币化补偿安置比例的提高,一度进展不甚理想。有关部门一份内部统计汇报材料显示,截至2014年,全国棚户区改造中,货币化补偿安置的比例尚不足14%。对此,有关部门多位高级领导以不同方式和渠道向地方政府表示了不满。

在住建部系统内部,货币化安置和实物住房安置,被称为“补人头”和“补砖头”。后者通过和开发商的市场化运作,政府实际上只通过投入土地等生产要素就完成了安置工作。但是,如果货币化安置成为主流,地方政府将必须支出真金白银进行安置,这对于地方政府而言,即是财政支出压力所在。

因此,资金成为棚户区改造货币化补偿安置的首要问题。对此,国务院总理李克强、副总理张高丽专门做出指示、批示,要求国家开发银行、农业发展银行等政策性金融机构,专门对口解决棚改及其货币化补偿安置问题。

4000亿+3000亿

实际上,全国性的大规模城市棚户区改造工作系从2014年开始。

当年7月,住建部提出货币化补偿安置成为城市棚户区改造主要安置方式之后,多个地方政府提出了资金支持方面的问题。一是2014年已有棚户区改造项目后续资金问题,二是2015年棚户区改造新项目的资金问题。

在接到资金问题的反应后,住建部报请国务院,协调通过国家开发银行等政策性金融机构解决资金支持问题,获得国务院的支持。

随后,住建部要求地方政府对所需资金缺口和所需支持资金规模上报材料,经初步汇总后,地方政府总计上报了约4万亿元的棚户区改造及货币化补偿安置所需资金支持额度。

“住建部要求上报的,是2015年新增棚户区改造及货币化补偿安置的所需资金支持额度,但地方报上来的,既包括2014年已经立项的项目,甚至还包括2016年将要立项的棚改项目,对这一点,部里面做了厘清工作。2015年有2015年的专项额度,2014年的会有续建贷款,2016年的额度,也即将拟定。”一位知情人士告诉记者。

前述地方住房和城乡建设厅官员告诉本报记者,国开行总额7000亿元的信贷投放资金支持,实际上是分为两部分的。其中,4000亿元用于投向2015年新增的城市棚户区改造项目及其货币化补偿安置;另外3000亿元,定向投放到2014年已立项的棚户区改造及其货币化补偿安置项目上。

如是形成了总额约7000亿元的棚户区改造及其货币补偿安置定向贷款额度。多位住建系统人士表示,根据他们掌握的信息判断,如是定向信贷的支持强度,至少将延续2~3年的时间。

丰沛流动性去库存

记者了解到,国开行不仅在信贷额度上给予了定向贷款的支持,还对一些监管的惯例进行了修改和调整,以确保能够为棚户区改造及货币化补偿安置提供足够的资金支持。

这些对监管惯例的调整和修改最关键的在于,国开行取消用于货币补偿的贷款资金不能超过40%的限制,定向信贷额度支持中,用于货币化补偿安置的比例将大幅度提高。

按照住建部目前的部署,货币化补偿安置主要包括三种方式:第一,政府组织棚户区居民自主购买存量房安置;第二,政府购买存量房进行安置;第三,直接货币补偿。这意味着,举凡地方政府采用这三种方式进行货币化补偿安置,原则上都可以使用国家开发银行的贷款。而这一点,将和房地产市场关联紧密。

多位地方住建系统内部人士均向记者证实,住建部一位高级领导在内部系统会上曾多次强调,“货币化安置是从根本上解决房地产库存问题的一个重要途径,这个道理太清楚了”。

实际上,从2014年下半年开始,针对房地产市场的情势变化,住建部即将去化库存作为房地产调控的重要目标。此后出台的多项稳定住房消费政策亦都围绕去化库存为核心展开。目前,已经取得阶段性的成效。

根据中国指数研究院[微博]的市场监测,2015年10月末,中指监测的主要城市库存量环比上月下降1.8%。10月楼市迎来热销旺季,开发商积极推出新房源和促销手段,加之地方纷纷落实宽松新政,去化速度有所提升。

重点监测的城市中,仅青岛、上海库存有所增加,分别上涨2.23%和1.63%,其余城市均下降,其中福州去化表现最为明显,库存环比下降14.23%,苏州次之降幅为8.73%。

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