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是否外迁尚未定论原市场先涨租 商户备受煎熬

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外迁是压在商户心头的大石。但更加压抑的是,是否外迁尚未有定论,原市场方涨租先到。一面是下行的经济形势,一面是上行的租金压力,备受煎熬的商户不得已反戈一击。

河南商报记者 李兴佳

外迁是压在商户心头的大石。但更加压抑的是,是否外迁尚未有定论,原市场方涨租先到。

一面是下行的经济形势,一面是上行的租金压力,备受煎熬的商户不得已反戈一击。

【事件1】

外迁成谜

国际鞋城要收8年维修费

发生在郑州市京广路鞋城商圈的一起商户对抗市场方涨租事件,刚刚平息。涉事方国际鞋城相关人士称,“以时间换空间,暂时搁置争议。”

时间倒回到5月5日,下午4点30分左右,国际鞋城东门关闭,不断有人拿着货物从落锁的栅栏门翻进翻出。二楼台阶上,多名商户手扯横幅抗议,上面写着“坚决要求减房租”。

这种双方僵持的状态已持续数日。起因是,市场方要求商户一次性缴纳8年的升级改造费用(又称维修费),理由是“2014年市场花去了三四千万元用于空调、吊顶、门头、电梯的改造,这笔费用只能由商户来出”。

商户曹先生说,这费用分摊到商户身上不算少,就拿他来说,25平方米的铺子要缴纳约13万元。

更重要的是,多数商户对一件事情忧心忡忡:“不是不愿意交,可以分一年、两年交。一次性交8年,万一市场外迁,怎么保证我们8年的利益不受损?”

商户担心的是“市场外迁”,因为国际鞋城在2015年度市政府公布的外迁名单上。

是否外迁?河南商报记者就此向市场所属辖区二七区与外迁有关部门求证,后者称:“不支持市场方行为。国际鞋城是要外迁的。”

对此,国际鞋城市场管理负责人有自己的解释:一是市场绝对不会外迁,因为市场是剥离了批发业态的楼宇式商场,需要外迁的是大棚式建筑;二是即便外迁,政府会对市场进行赔偿,届时再将赔偿款用于补偿商户;三、市场是2004年作为政府的招商引资项目进驻的,有合法土地使用证,市场管理方有商铺、土地等实物财产,收取维修费不是非法集资,不会卷款跑路。

【事件2】

高砦农贸市场涨租

市场方称升级改造

僵持了数日后,高砦农贸市场的大部分商户以缴纳一年租金的方式选择了留下。

顾虑解除是因为他们得到了关于是否外迁的肯定答案。之前并非是这般模样:在被市场方通知交租金时,部分商户有犹豫,“交的话,没过几个月,市场要外迁,租金找谁退?”

而今年3月份,市场方曾全部清退商户的租金和押金,后又收两个月租金至5月份左右。4月27日,市场方发布收一年租金的公告,而且租金上调。例如,干调区一商户的每月租金由1200元涨至1600元。

有商户不愿意,担心的还是市场是否外迁。高砦农贸市场也入围了2015年度外迁名单。今年5月初,市场方开始强制收租。

“给了几天期限。到期后,市场方带一大批保安开始挨家清人,问干不干,干的话,明天交钱;要不交钱,后天别出摊了,保安架人清货。”一商户称,“跑了一批商户,当时收俩月房租时,有商户心就慌了,十几家商户一夜间腾空。”

截至目前,市场方相关人士称,部分资金紧张的商户选择了离场,绝大部分商户已缴纳租金。

市场方相关人士称,“公司和市市场发展局进行合作,市场未来将在原地进行升级改造。如果没有得到政府认可的话,我们不敢擅自收商户的钱。收一年租金就能保证经营一年;如果一年到期后,就近过渡,在距离不远的地方有约70亩土地,是我们自己的土地。”

二七区与外迁有关部门给了近似的答案,高砦农贸市场要“扒了重建”。

【他山之石】

有市场降租

和商户共进退

河南商报记者采访中,有商户感慨,生意不好做,“开张还不如不开张”,“某小商品市场一楼有商户一天卖不了200元,还不够房租支出;有业主十几年前买的铺子,到现在没收回成本。”

而此时若遇涨租,则会成为压垮商户的最后一根稻草,“市场方不考虑商户经营困难的情况下执意涨租,加大商户负担,我们实在撑不下去了。”

相反,有些市场却做出了降租的举动,选择和商户共进退。

商户反映,郑州北环汽配车饰广场2015年降租,一平方米一个月降了20元。今年4月份,商户称郑州市一家主营精品玻璃的市场,“市场开会,每平方米已降了6元。”

郑州市南三环汽贸园“三年没涨租”,总经理李文峰称,“本身就比有些汽配类市场房租低一半,再加上大车配件生意不好,不敢涨租。”

郑州火车站商圈一相关人士称,银基广场、锦荣商贸城、世贸购物中心等都在降租,但是是通过延长租期变相降租,不是某个商场的个案,而是行业趋势。

【分析】

涨租的背后是管理出了问题

“去年以来出现涨租的纠纷越来越多,这与整个行业不景气有关,外迁只是一个无法规避的客观原因。不能简单地判定涨租是好或坏。”深圳同致行物业顾问有限公司郑州分公司总经理曹庆伟分析称。

曹庆伟说,商户流量降低,空租率提高,市场成本增加,没办法要涨租,这背后其实凸显的是市场管理与经营出现了问题。此时,降租是一个方式,但只是暂时缓和了表面问题,根本上,管理方要让客流量上去,或进行业态的合理调整,帮商户找到更好的解决办法。

业内人士分析,涨租的原因,可能是市场运营方进行了道路整修、宣传、硬件升级等,需要将费用分摊到商户身上。

郑州市唐人街广场商户曾闹出抗议涨租风波,其中一个诉求就是市场方曾承诺的广告宣传未完全兑现;此次国际鞋城收取8年维修费,说法也是“市场曾花掉三四千万元用于硬件改造”;今年3月份五洲茶城发生搬迁事件,市场方不愿意退租,理由是“租金都花在了道路整修、公交车体广告宣传上面”。

另外,正处于培育期的新市场也会出现涨租现象。

爱铺网CEO王少华称,这源于新市场急于收回成本,定价过高,忽略行业的属性,缺乏长期发展的战略眼光。

特别是,当一个市场同时存在出售型物业与自持物业,也容易发现租金失控问题。“自持物业会更好,涨价降价的主动权掌握在自己手里;出售型物业,产权不归运营者,委托运营的一般是压低投资者的前期回报,到期后投资者肯定要涨租金,这样才能收回成本。运营者靠赚投资者和商户之间的差价生存,但当投资者、运营者、商户三者都能承受,有利润可赚时,不会产生矛盾;但凡任何一个环节出现问题,就直接反映在商铺租金上。”

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