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一个万亿级市场 长租公寓的新故事该怎么讲

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编者按:大家都在说,房地产行业已经进入下半场。有的公司在传统的房地产开发道路上继续大干快上,有的公司则从“卖”转向了“营”。在易居沃顿商学院的讲台上,越来越多的授课讲师提到,“营”的关键,是在客户的真实需求上,下真功夫,做足功课。

本文主题是长租公寓的未来。我们希望更多想在下半场有所作为的创业者、实践者参与进来,共同探讨长租公寓、众创空间、孵化器、产业地产、存量资产盘活与升级等“新型业态”的未来与可能。

8月4号,下午六点左右,手机“嘀”的一声响,张涛就知道,有3万多的工资到账了。

和往常一样,刚发工资他是不会动卡里的钱的,因为除了各种信用卡还款,到了8号前后,还有6600元的上个月房租要从卡里扣掉,大概占他每月收入的1/5。

这种按月、后付房租的模式,在北京、上海这样的发达城市并不多见。传统租房普遍采取“押一付三”的模式,假设一个月租金3000元的租客,原本应一次性交给房东12000元的租金+押金,三个月后再付下一个季度的租金9000元。这对于毕业生或工作年限不久的白领而言,一次性拿出这笔钱,压力是比较大的。“信用租房”类的金融产品,就是针对这样的“痛点”,应运而生。

比如张涛住的公寓,提供的就是当下比较流行的“房租分期”产品。公寓企业与金融机构合作,为租客提供信用担保,双方签完租约后,金融机构会先把租客一年的租金打到公寓企业的账户上,租客只需要交一个月押金,然后每月向相关的金融机构交当月租金即可。

链家旗下的“自如·友家”推出的“自如白条”项目,新派公寓、青客公寓的租房分期信贷产品,都是此类有信用担保的金融服务。

“信用租房”的概念,最早是借鉴了美国的FICO信用体系。在美国,如果借款人的FICO信用分达到680分以上,金融机构就会认为借款人信用卓著,毫不迟疑地同意发放贷款;如果低于620分,金融机构就会要求借款人增加担保,或者直接拒绝贷款;如果在620-680分之间,金融机构会作进一步调查核实。

据一项统计显示,FICO信用分低于600分,借款人违约的比例是1/8,介于700~800分,违约率为1/123,高于800分,违约率为1/1292。因此美国商务部要求在半官方的抵押住房业务审查中,都要使用FICO信用分。

我爱我家旗下的“相寓”,就是最早的中国版“FICO”。相寓的创新是在押金减免上做功课:看租客的芝麻信用分,比如600-649分,只能“押二付一”,650-749分,就可以“押一付一”,而达到750分以上的租客,就可以申请“免押入住”。

征信系统进入租房场景

不过,在信用租房场景里,责任与权益也是对等的。比如在相寓,如果租客信用显示有过违规记录,可能就暂时无法享有根据芝麻信用减免押金这一优惠。租客甚至可能会被相寓以外的其他租房机构拒绝。

目前芝麻信用所开通用户均为实名认证,征信系统已在多家银行、消费金融机构、商业机构之间打通,任何一个信用“污点”,都可能影响其日后的借贷、网购、理财、租车、租房等信用行为。

新派公寓也正在建立一套白领在租房领域的征信系统。“在未来,房东都能看到这个租客曾经的租房行为。”新派公寓创始人王戈宏告诉见地君,待系统成熟后,信用分数也将决定租客要交多少押金。

在王戈宏看来,信用分数再高,完全免除押金的意义并不大。“要租房的人,工资起码是付得起一两个月房租的,也就是说,人的消费和收入应该是匹配的,如果不匹配的话,给这样的人零押金、零租金,是很可怕的。”

他认为,收取押金不仅是风险控制的手段,而且是室内设施安好的保证。“有的人损坏东西跑了怎么办?押金是一种责任,我不觉得非要通过金融模式把押金去掉。”

金融杠杆撬动长租公寓新增长点

在过去,长租公寓以居住体验好、管理规范、收费透明、维修及时、保洁到位,成功从雄踞租赁市场多年的中介包围圈突围。如今,随着长租公寓在全国的蓬勃发展,彼此之间的竞争也在加剧。

有些长租公寓开始推出更具特色的服务,比如以“YOU+国际青年社区”为代表的长租公寓衍生品,就是在居住功能的基础上,搭建年轻人的社区,提供个性化的娱乐、休闲、交流、办公场所;而另一些更具想象力的公寓运营商,则在汹涌的资本市场中,抢先跳上了金融创新的马车。

根据克而瑞研究报告,目前金融对公寓企业的作用有三种:

1.运用类REITs产品,银行并购杠杆去撬动核心地块物业;

2.运用银行、P2P等保理业务可以更好地提前收回应收款;

3.运用长租公寓预收款特性,未来可与银行开发固定收益类产品。

提前收款保证现金流

据见地君了解,新派公寓按年付给合作金融机构的手续费是4.5%-5%。由于租客是按月缴纳房租给金融机构,因此,金融机构收取的手续费相当于年化利率9%-10%按揭贷款的利息。目前在长租公寓行业里,贷款利率普遍也在10%左右。

对于金融机构而言,“信用租房”也是发展客户的新渠道。见地君了解到,北京银行正在瞄准长租公寓租客未来的消费金融需求。

在北京,每一个新派公寓里都有一个北京银行的柜员机,这成为了长租公寓里的一个奇景。“在此之前,从来没有银行会在公寓楼里设柜员机。北京银行看重的是,租客可能会因此形成消费依赖,未来他们很有可能把钱就存在北京银行里,贷款买房买车也通过北京银行。”王戈宏说。

为了减轻资金压力,新派公寓在供应端也采取了融资租赁方式,即公寓与银行或供应商本身的金融公司合作,由银行或金融公司一次性买下家具家电设备,公寓只需要按月或按季还款。这样算下来,一台乐视电视机,每天的“租金”只有2块钱。

“相当于每个月租金里,10%是家具投入,10%是电器,10%是装修……最后剩下租金收益是10%-15%,是非常轻的轻资产运营模式。”王戈宏告诉见地君,把这些成本项都通过金融结构拆解出去,就可以腾出手头资金来发展业务,公司相当于是一个品牌和金融服务的平台,把银行、金融机构、家居家电商整合在一起。

促成这样的合作,当然是多方获利的结果:供应商短时间内迅速提升营业额,银行或金融机构也能拿到相应的利息,还发展了潜在客户。

房租打包再投资:以痛点解决痛点

如果说长租公寓推出“信用租房”是为了解决前段租客的租住体验,那么运用长租公寓预收款特性,与银行开发固定收益类产品,则大多是为了解决业主资产管理的问题。

比如相寓,正在尝试针对业主年龄比较大、对旅游和理财等有需求的特点,将房租直接打包成消费金融产品,推荐给业主。相寓与凯撒旅游合作,推出比市场价更优惠的旅游路线,与银行合作,推出高于普通银行收益的理财产品——这些都是相寓的业主专享的。只要业主有需求,房租的一部分将会经过相寓直接变成相应的金融产品。

目前,相寓即将上线的最新功能,用房租代缴水电费,也是基于业主可能的疏忽,导致影响信用的痛点而产生的服务。

在相寓金融产品部总监安杰看来,这也是一个非常具有挑战和需要技巧的过程,是“以痛点去解决痛点”。比如在与电力公司谈判过程中,他敏锐地抓住了国企在政绩考核上的痛点,提出可以帮助他们了解城市房屋出租情况。

“要能够不断扩充扩展,这样的产品才有生命力。”安杰这样解释金融产品在长租公寓链条上的作用。

5REITs:长租公寓的救命稻草?

“运用金融手段解决租客资金压力,帮业主进行资产管理,都是比较简单的金融手段。运用类REITs产品去撬动核心地块物业,才是长租公寓在金融创新上比较有想象空间的一件事,也是长租公寓得以扩大规模的重要金融手段。”房东东创始人全雳告诉见地君。

全雳认为,长租公寓通常是重资产、重运营的模式,股权融资的资金在公寓动辄签约十来年,投入数千万改造物业、装修、购置家具家电时,常常显得捉襟见肘,因此通过金融杠杆融资扩大规模,也成为了这些公寓运营商的重要需求。

REITs,房地产信托投资基金,产生于金融业最发达的美国。通过REITs,美国人可以拥有一小部分华尔街的写字楼、罗斯福购物中心的物权运作,并在这些项目长期运营收益中不断分享收益。据统计,在美国各种房地产业的投资中,零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分,总计超过总投资的74%。

然而,中国版的REITs细则却久久未能落地。即使是在2016年6月3日,国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中,也只是提出要稳步推进REITs试点。业内人士普遍认为,中国版REITs落地难的原因,主要是国内物业租金收益太低。

“现在一套房子,起码300万,按照月租1万算,一年租金也就12万,相当于年化收益率3%左右,包装成REITs的话,投资者拿到的年化收益率比3%还低。这么低的收益率,还不如去众筹,为什么要打包成REITs出售?”北京中原地产研究总监张大伟说。

另据协纵国际总裁黄立冲测算,以国内商业地产巨头万达为例,如果仅使用投资物业项目作为资产价值,万达租金回报率约为4.36%;而在国际通行的REITs回报率要求中,这个数字在7%-8%左右。

6类REITs:资产证券化or私募基金

在中国的长租公寓市场上,比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式,比如水滴公寓与魔方金服的合作,将带租约的公寓资产证券化,开发门槛相对较低的投资理财产品,用户可以按照自身理财的实际需要,通过类似购买基金的方式,合理进行投资。

另外一种是私募公寓REITs模式。比如新派公寓成立伊始,就是王戈宏与赛富投资基金阎焱一起发起了赛富不动产基金(SAIF Properties Fund)。

具体操作是,赛富不动产基金透过资本运作来收购或整租、改造物业,然后新派公寓管理公司负责物业的出租经营与管理。赛富不动产基金通过32个LP(有限合伙人)买入整个物业,用分股的形式将权益返还给投资人,新派公寓在其中仅投入了1%份额。

据了解,投资人可得到的年化综合收益率将达到10%以上,项目IRR(内部收益率)可以超过25%。比如新派公寓北京CBD旗舰店,收购+装修不超过1.6亿人民币,预期年化收益12%左右,物业由新派公寓品牌来运营管理,预计IRR在25%以上。由于收购和改造成本都是基金承担,新派公寓的启动资金很少,公寓满租后有很好的现金流。

三四年之后,如果市场不好没有卖掉,新派公寓将按照4万元/平方米的价格进行回购。与此同时,通过长期持有经营,新派公寓可以获得稳定的收益。这种组合就是美国典型的公寓REITs模式。

不过,即使如此,王戈宏仍然和许多长租公寓运营商一样,渴望真正的REITs能在中国真正落地。他表示,真正的REITs风险更低、收益更稳定,如果REITs细则最终无法落地,长租公寓会走得比较艰难。

“从善意的角度去理解监管部门的话,他们也是为了维护整个金融体系。”安杰向见地君表示,此前e租宝的倒掉事件,也从侧面反映了目前国内许多P2P平台正处于无序发展的状态。“金融最主要的核心是风控和合规,而风控和合规的目的也正是为了保证资金的安全。”

长租公寓有没有未来?

对于长租公寓金融创新的未来,部分业内观点其实更悲观些。比如在张大伟的眼里,这些甚至不能称为金融创新,只是搭个界,盈利额度也小,充其量只是从金融的角度给资本市场讲个故事,让人以为金融服务可以让长租链条形成一个闭环,成为其在资本市场提高估值的工具。

不过,见地君发现,更年轻的一代人已经表现出乐于接受此类金融服务的迹象。“我工资不算低,现金流不是很紧张,但也没有充足到不在乎一次性拿出这么多个月房租的份上。”本文开头的主角张涛告诉见地君,即使公寓运营商不提供房租分期的金融服务,他也会采取其他小额分期的金融手段来支付房租。

“钱在我手上还有别的用处。”张涛说。

张涛们可能代表了80、90后更积极的资产管理观念。根据新派公寓提供的资料,办理房租分期的租客,平均年龄在29岁左右,其中50%的人从事金融业,30%从事地产业,20%从事其他行业(律师、助理等)。

另外,据住建部统计,目前我国通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上,年租金已突破1万亿元。而且据卫计委发布的《中国流动人口发展报告(2015)》显示,2014年末我国流动人口已达2.53亿人,预计到2020年将增加到2.91亿人。

假设流动人口中有一部分人通过购房解决居住,但在大城市房价高企的今天,恐怕先通过市场租赁解决暂时居住问题的人数会占有更大份额。并且,毕业后到自有住房的至少存在3-5年过渡期,也使得应届生租赁市场需求巨大。

在许多发达国家和地区,机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%,而我国第六次人口普查数据显示,当前国内89.5%的可出租房屋均来自私人出租住宅。公开资料显示,截至2015年,全国最大的公寓企业——链家旗下的自如,服务过的用户仅40万,仅占北京千万租客的4%左右。

为什么会出现这种情况?业内普遍认为,除了外部融资环境不明朗,长租公寓盈利模式长期处于灰色地带,行业单打独斗,可能是其发展缓慢的主要原因。

“按照正常运营的话,长租公寓盈利是不可能的。群租、商改住、小产权房入市等行为,涉及了安全和管控问题,只要有人举报,是有人管的。”张大伟表示。

如今,这一隐秘的盈利模式正在进入政策管控的范围。比如,上海提出将进一步严格“群租”认定标准;北京、上海公布出租管理实施方案,将原始设计为非居住空间的地方,打造成卧室出租,或者将卧室分隔、搭建后出租等形式的出租房,都将被纳入综合管理的范围。

不过,最新政策还是向长租公寓倾斜了一点点。比如在北京,将允许“N+1”模式的隔断存在,即将面积较大客厅或饭厅隔出一个房间用于出租。6月3日,国务院办公厅下发的《意见》中也指出,允许“商”改“住”,给盘活商业物业带来机会。8月2日,沈阳出台最新政策,对于已建成的商住公寓、酒店式公寓,可以调整为自住型公寓,在落户、入学、水电暖等方面享受与住宅同等政策。

高额的税费也是长租公寓发展中的“拦路虎”。据了解,长租公寓运营中,租金收入需缴纳12%的房地产税,在营改增后,需缴纳11%的增值税,外加企业所得税,总税负约26%。“但我们的租金收益率只有2%,除去税费,只有1.5%的收益。”万科高级副总裁谭华杰曾透露。

全雳在8月7日的链家市场数据分享会上展示了一个公式,税收占公寓盈利收入的5%,再加上70%的拿房成本、15%的装修分摊和10%的运营成本,长租公寓的利润几乎为零。

在全雳看来,美国国家税务法1031条款(1031 Exchange),值得参考。

美国1031条款规定,如果交换的房产是用于商业性使用或投资,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,即不用缴纳过程中产生的资产利得税。换言之,只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产,并且用于投资,就可以使用这一法律。

情况似乎很快会有好转。2016年6月3日,国务院发布的关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出,对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。并且,在十八届三中全会上,人大发言人傅莹也公开表态,预计房地产税法最快将于2017年底前通过。

“到2017年底,房地产税收制度估计就会有实操细节了,到时候长租公寓要承担的税负也会有所降低。”全雳向见地君表示。

种种政策红利或许意味着,长租公寓将再次站上政策支持的风口,并且有可能成为房地产空间优化和统一经营的全新平台。

联合开发行不行?

未来的长租公寓市场,从微观上,要在社区的生态链上,让房、钱、人形成一个闭环,在宏观上,上下游的供应链都得打通,包括开发商或物业商、供应商、渠道商、代理商、服务商等等。

我们看到,房企在做长租公寓时,有获取房源的优势,也有运营费率低的优势,比如万科泊寓,就是盘活了存量房资源,加上其拥有居住服务的丰富经验,运营费率可控制在15%,税后可分配给投资者的收益率为4-5.5%。

从2015年下半年开始,陆续出现一些房企采用合作方式切入长租公寓市场。具体形式是,房企提供房源,公寓运营商负责标准化租赁运营和管理。这算不算是一种“房地产+”?

(来自自媒体:见地)

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