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调控之变: 从争当“房奴”到 努力做好“租客”

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土地供应方式之变正在逐步影响房地产市场格局。不少房企也开始思考并布局租赁市场。而随着房价高企,预计租赁市场将成为未来市场“蓝海”。

随着调控深入,各城市在土地供应方面正加强调控,而房企自持型地块逐步涌现市场。这正倒逼租赁市场规模化。

4月6日,北京市土地交易市场集中出让大兴区3宗地块,其中2宗地块为居住用地。最终,2宗居住用地由于多家企业报价均触及预设的企业自持土地面积上限,地块将通过高标准商品住宅建设方案投报来决定最终的竞得者,方案投报截止日期为4月13日。

根据竞买规则,这2宗地块限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时,本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。上述两地块竞报企业自持商品住房面积均为70%。

土地供应方式之变正在逐步影响房地产市场格局。不少房企也开始思考并布局租赁市场。而随着房价高企,预计租赁市场将成为未来市场“蓝海”。华泰证券谢皓宇认为,中国目前流动人口超过2亿,房屋租赁的交易额已破万亿左右,而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费,是一个超过万亿级的市场。高房价梯度差几乎剥夺大部分一二线城市年轻人成为“房奴”的资格,未来大家将努力做好一个租客。

政策倒逼

近年来,决策层已经逐步展示出了对住房租赁市场的重视和支持。

从2015年1月住房城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》等一系列政策开始,决策层正逐步巩固全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作,并从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。

21世纪经济报道记者注意到,自去年930调控以来,以北京市为代表的热点城市正陆续推出由房企自持一定比例的商品房地块。该比例地块被要求全部作为租赁地块而不得销售,以此来倒逼房企加速进入租赁市场。在今年1月份出让的3宗限房价、竞地价地块还首次对“企业自持商品住房面积预设比例”设置了上限,企业自持商品房面积比例不得超过70%。

4月6日,住房城乡建设部和国土资源部发布关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知。通知中再次明确提出,“增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房,盘活存量住房资源。”

同时,在加大住房保障力度方面,再次提出“继续发展公租房、共有产权房。各地要转变公租房保障方式,实行实物保障与租赁补贴并举,推进公租房货币化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应,扩大公租房保障范围,多渠道解决中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房问题。做好保障性住房分配管理,加强信息公开,确保公平分配。”

万亿市场蓝海之战

可以预计的是,为了促使住宅回归居住属性,预计热点城市将会颁布更多鼓励租赁行为、规范租赁市场的举措,弱化一部分购置房产的需求。不论从供给层面还是需求层面,长租市场都面临着巨大的发展空间。

中金公司分析师肖月认为,中国住房租赁市场是个服务两亿人,年规模过万亿元的市场,租房消费升级+城市间分化将是中国住房租赁市场未来两大重要趋势。

谢皓宇估计,从供给方来说,目前住宅存量达2.5亿套,其中有7900万套房流入租赁市场。从需求方来说,如今租房者八成是85后,超45%为90后,普通的租赁房屋再不可能满足这两种人群。资本的进入和政策的推动,都给行业带来巨大的想象力。

龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓在其近期举办的业绩会上就表示,关于长租领域方面的目标,龙湖的初步计划是,每年推出1万到1.5万间。第三年争取达到10亿以上的收入规模。长租目前的毛利率在35%左右,不是特别高的毛利水平。但是公司判断,通过后期精细化的运营,以及进一步的客户细分,这个业务未来会是长期可持续的业务板块,所以公司定义冠寓作为战略性业务。

除了龙湖,包括万科、万达、链家、如家等公司均在试水该领域。中金公司统计显示,目前中国长租品牌超500家,行业仍处于前期融资、抢占市场份额阶段,集中度偏低。目前市场主流的长租品牌中,规模最大的为自如品牌。品牌的盈利模式主要是赚取租金差,项目IRR一般在 15~20%区间,投资回收期5年左右,盈利关键点在于低成本房源。中金公司估计,核心20个城市的中端以上住房租赁市场规模可达年租金 2500亿元以上;同时房价上涨拉长租房居住周期2~3年。购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市(上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、杭州、厦门、济南等),将迎来更为持续的租房需求。

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