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商业地产的焦虑与机会:6万亿存量曾被低估,如今正浮出水面

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但值得一提的是,在实体商业衰落与多种商业业态过剩的双重压力下,传统的租售物业、商业运营等方式已经很难解压。而且商业地产的投资大、回报周期长,对于资金的依赖强度比住宅大,这也使得以往国内融资模式较为单一的房企,不可能实现较大的提升和规模扩张。

来自明源地产研究院的数据显示,目前,我国有超过6600万平方米的存量商业物业资产待盘活,甚至有些商业空间刚面世就成了有待盘活的存量物业。显然,面对如此庞大的存量物业市场,单靠房企自筹资金或其他单一来源难以撬动。而存量物业的大规模增量,也给房地产市场的下半场带来了新的要求——这是一个“从量到质”的时代,存量资产的运营、买卖、租赁和金融化,逐渐成为倍受房地产界关注和挖掘的重点,这也更加考验操作者的综合实力。

那么,在这一波商业地产存量大幕开启之时,该有怎样的意识、走怎样的道路,才能成为长袖善舞者?

存量资产运营、买卖、租赁和金融化,将是中国房地产下半场最值得关注的大市场。

这并非一个新话题。而相比于传统房地产开发的重资产模式,存量房市场更看重管理者的运营以及服务等方面的能力,其天生具备的轻资产属性也更符合时代的发展趋势。

被低估的6万亿存量市场

根据相关的统计数据显示,2016年全国二手房交易市场大致有5万亿元的规模,租赁市场有1.1万亿元~1.5万亿元左右的规模,这预示着,一个规模超过6万亿元的存量房市场已经浮出水面。

随之,市场生起一波存量房的改造热潮,无论是对存量物业的产业资产化运营,还是对存量土地的持续开发,房地产已经逐渐步入存量时代的运作节奏。

而在过去二十年黄金年代里,房地产沉淀了大量的优质物业资产,按业态范畴划分,目前的存量市场可分为商业、写字楼、酒店、长短租公寓、创客空间、产业园区等业态。

但存量普遍存在议价能力下降的问题。以一线城市为例,颇多存量物业(包括写字楼和商场等)因为建造时间较早、设施老旧,已经与当下的街道风貌和区域功能产生了严重的不匹配;加之新商业物业的不断建成,早期商业物业的经济价值也不断下滑,急需改造升级。

但这批物业往往也占据了重要的城市区位,因而即便议价能力下降,仍然有着较好的投资价值。

鉴此,在这个存量价值创造的时代,如何让存量资产不再被低估,使得物业产生更好效益,是运营存量物业的关键。

存量焕新的“重”与“轻”

到底向哪个方向盘活这批存量物业?《每日经济新闻》记者整理发现,具体而言,存量房的改造可分为重资产改造和轻资产改造。

重资产改造,一般是金融机构通过资产买入或股权并购老旧商业地产项目(商场、写字楼、酒店、旧厂房等)的方式获得标的,在成功买入后,通过变更物业用途、重新定位或优化功能规划等方式,对标的资产进行恰当改造,以便准确赋能从而有效改善物业现金流(租金收入)、提升物业整体价值。

资深地产人士薛建雄表示,这类物业一般在城市的核心地段,在确保价值的基础上,一些金融资本通过收购改造,或者通过私募基金等方式持有运营,提升资产的溢价空间。

“不过这类模式的周期较长,没有充足的资金实力,会难以为继。因此,在这类存量物业的改造中,地产基金就非常重要,其扮演了募资人、财务投资人、资金供给方的角色又兼具运营管理者的身份。”薛建雄认为。

实际上,改造的难度也与物业本身有关,相比之下,旧厂房、老公房一类老旧物业的改造空间较大。而产权仅剩10年~20年的写字楼、商场、酒店等物业,全面结构性改造的空间则很小,往往通过对配套设施以及定位的改换,来提升物业竞争力,这对成本、时间以及团队实力要求更高。

与重资产相对的另一种模式——轻资产改造,则相对运作门槛稍低。这类模式在实际应用中也更为人熟知,近年来频频兴起的长租公寓、长租办公、联合办公等都是目前较为主流的存量改造轻资产模式。

据了解,这类模式的实质是“二房东”改造的运营模式。通过租赁或合作的方式获得物业的使用权,之后进行改造和二次租赁,并通过两者剪刀差获得收益。

“这类模式的好处是对资金要求较低,但对团队的运营管理及改造能力要求高,而且在行业洗牌下,有资金实力和规模优势的企业才有更高胜算,目前也仅有魔方公寓、裸心社等少数几家企业效益较好。”业内人士表示。

抢占未来空间需一只“金”手臂

总体而言,无论重资产盘活还是轻资产运营,面对存量物业,企业的运作模式已经从“产销模式”变为了“资管模式”。就房企而言,也从利用单一资金买地造房,变成了通过优化运营盘活物业获取收益。

但值得一提的是,在实体商业衰落与多种商业业态过剩的双重压力下,传统的租售物业、商业运营等方式已经很难解压。而且商业地产的投资大、回报周期长,对于资金的依赖强度比住宅大,这也使得以往国内融资模式较为单一的房企,不可能实现较大的提升和规模扩张。

不过,近年来,万达、万科、大悦城等房企和地产基金结合的尝试,给了房地产行业新的启示。

以大悦城为例,在2016年12月底开业的天津(楼盘)和平大悦城这个项目中,大悦城与第二大股东新加坡政府投资公司GIC合作,大悦城不持有天津和平大悦城具体股份,但从前期定位规划阶段开始入手,到建筑设计、招商、开业运营,全程参与项目开发的各个环节,并通过输出管理来获取管理费与未来的优先购买权。

“这一模式有望被大悦城快速复制到全国各地其它项目上,从而加快规模扩张步伐。”有行业分析师认为,以售后回租、REITs、商业信托、合作开发等途径的轻资产方式,可以减少资金的沉淀、保障充裕的现金流,会逐渐成为商业地产资本运作主流的创新模式之一。

与此同时,在存量创造价值的时代背景下,成立存量资产管理平台也成为行业发展的一项潮流。

据了解,将存量物业与金融工具紧密结合,催生的房地产资产管理行业,是通过灵活使用金融工具,组合投融资方案实现效果优化和融资成本的降低,同时在项目开发周期的过程中加强资金融通流动,进而提高业绩和市场竞争力,有效地降低金融风险。

有市场观点曾认为,“房地产与金融的跨界合作迎来了投资物业发展新机遇,资源的整合、开发与管理的革新、创新的运作理念等赋予了存量物业多元发展的元素。”

存量物业的确是一个值得挖掘的趋势性话题。纵观近几年国务院、国土资源部以及一、二线核心城市颁布的土地规划政策,均以“存量规划”为导向。一方面限制严控新增建设用地的总量,以去库存为导向。另一方面要求盘活存量,鼓励存量用地的转型和改造,并鼓励促进“商改租”市场的发展。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉就指出,楼市存量时代到来,并非意味着房地产的经济增长动能下降。楼市存量市场仍拥有较长产业链,对消费、投资、就业以及上下游带动方面,仍有巨大贡献。

的确,在存量物业超过增量物业的客观趋势以外,从企业到国家均发力存量物业,已体现出存量物业盘活背后,深刻的经济价值和产业效益。而这也是焦虑之中,中国商业地产存量时代的最大机遇。

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