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“地产龙头的故事”还能讲多久?

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“地产龙头的故事”从年头讲到年尾,进入2018年,继续讲就变成了刻意炒作,后续就会逆转为负面因素了。

【环宇杂谈】

李宇嘉

近期,A股明显回调,特别是前期领涨的地产股,连续数日杀跌。由此,很多业内人士判断,新年以来由港股(内房股)和A股联动催生的地产股牛市行情,是不是真的要结束了?板块暴跌的矛头,指向了出逃的机构,比如获利回吐、“落袋为安”的抛售,因金融监管规范“非标”,被迫清仓的信托和理财等机构出逃,被认为是地产板块暴跌的罪魁祸首。事实上,地产股去年底以来的一波行情中,获利回吐和规范非标一直未停过。笔者认为,地产股真的涨不动了。

2016年底以来,A股地产普遍都有50%以上的涨幅,很多龙头股价翻倍。对A股市场来说,除了业绩驱动外,讲“龙头的故事”是本轮地产行情最主要的催化剂,各大券商卖方都在兜售这一点。2017年以来,楼市可谓一边是海水,一边是火焰,行业各项指标增速不断下滑,但龙头企业月度数据频传捷报。确实,不管是市占率、土地储备,还是融资和拿地,抑或ROE、NAV等指标,龙头房企优势越来越突出,而国家政策导向也鼓励强者恒强,大的收购小的。

不过,“龙头的故事”从年头讲到年尾,进入2018年,继续讲就成了有意炒作,后续就会逆转为负面因素了。事实上,之前被拼命鼓吹的龙头房企估值修复的三大利好,即品牌溢价、周转速度、融资能力,中短期内或被高估了。龙头ROE的提升,多半要拜全国性房价上涨,利用杠杆扩张规模,前期土储因地价上涨而明显溢价。输出品牌提升溢价,更多地表现在“贴牌售卖”做大销售数据,其中有重复计算的嫌疑。品牌对项目品质、运营和管理的溢价贡献不足。

大环境紧缩后泥沙俱下,龙头也概莫能外。房企销售规模“排位赛”竞争的另外两个利器——周转速度和杠杆融资,也因为土地出让改革和金融去杠杆而失去锐气。2017年下半年以来,土地出让配建、自持和销售端限制预售证、网签等已常态化,周转速度因这些新规而降低;近期银监会部署2018年监管会议,明确了2018年居民和开发商都要“去杠杆”的信号,信托、理财被迫清仓只是开始。再加上开发贷、并购贷全面收紧,以高杠杆推动高周转也难以为继。

从2009年3月到今年1月底,美股涨了300%。无论绝对点位还是相对估值,美国股市都处于历史最高水平。经历长达9年的牛市之后,美股涨不动了,特别是“特朗普改革”不及预期,巨无霸级的新增长动力未明朗的情况下,下跌只是时间问题。高位不胜寒,任何风吹草动都可能引发暴跌,通胀和加息预期升温,仅仅是触发暴跌神经的一个信号。我国A股地产板块也一样,1月楼市数据不理想,房产税传闻,楼市“去杠杆”等等,都是触发暴跌的神经而已。

不知大家记得否,1月30日上午,万科独立董事刘姝威公开质疑宝能的资管计划到期问题,直接导致当天板块大跌,可见神经之敏感。自此,板块个股分化,随后出现暴跌。这意味着,“龙头的故事”催化的估值修复结束。未来,不论前端供地和资金面,还是后端价格限制,很难支持“龙头的故事”了。当然,“房住不炒”和存量时代,行业集中度会提高,但绝非简单做大规模,靠涨价和低成本盈利,而是赋含人性化服务的品牌输出,分享公共服务与物业价值共成长的经营理念,承担蓝领公寓建设的企业责任等。唯有此,“龙头的故事”才能讲下去并触发新一轮行情。

(作者系深圳市房地产研究中心研究员)

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