网易首页 > 网易房产 > 正文

房地产开发与销售的背离会持续多长时间?

0
分享至
房地产供给侧改革如火如荼,如集体土地入市、旧改和盘活存量、新增供地转向租赁、小城镇建设和农村危房改造、乡村振兴等,也在维持开发投资体量。据此可判断,土地溢价率下行、开发商拿地积极性下降,“去杠杆”下棚改资金支持力度开始减弱,三四线楼市回升接近尾声,明年开发投资增速将显著下行。

相比商品房销售增速不断下滑,今年房地产开发投资增速保持平稳、高位运行。就房地产供给侧改革如火如荼,土地溢价率下行、开发商拿地积极性下降,三四线楼市回升接近尾声等迹象判断,明年开发投资增速将显著下行。

依据国家统计局发布的1至4月楼市数据,行业上下游呈“一起一落”的格局。下游商品房销售面积接近零增长(1至4月同比1.3%),累计增速连续24个月下滑,上游开发投资增速(1至4月同比10.3%)较一季度微跌0.1个百分点,但仍是近3年来次高点。在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”,特别按揭利率连续16个月走高(4月首套房利率同比涨23%),开发商资金面日益紧缩等大趋势下,上游开发投资逆势走高,与土地购置费高及缴纳方式有关。根据中指院统计,4月有300个城市的土地出让溢价率(17%)较一季度下滑2个百分点,较去年同期下降21个百分点,但成交楼面均价仅比去年下降10个百分点,仍维持在高位。

2016和2017年,城市地价高企,300城土地楼面价同比分别增长40%和26%,溢价率分别达到43%和29%。统计局的解释是“土地购置费分期付款的,应分期计入房地产开发投资”。根据土地收支管理规定,“分期缴纳全部土地出让价款的期限,原则上不超过一年”。实际上,只有在逼近最后期限时,开发商才缴纳土地出让价款。换言之,土地购置费反映的是大约一年前取得且在当期计入投资的土地价值。2017年,全国土地成交价款创下历史新高,增速(49.4%)创2010年以来新高。由此,去年土地购置费摊余到今年,就体现为今年1至4月开发投资高增长。

2017年三、四季度土地出让占全年比重超过60%。由此,上年土地购置费摊余对开发投资的支撑也将体现在今年,因而今年开发投资将持续景气。除土地购置费因素外,开发商“抢跑”和“收割市场”,也是开发投资超预期增长的原因。一方面,今年以来楼市调控继续收紧趋势明显,限购限售范围扩大,“限价+摇号”成为调控标配;另一方面,抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点,银保监会更已将这两者列入年度十大工作重点。因此,开发商资金回笼困难。统计局数据显示,1至4月开发商资金来源增速2.1%,创2016年以来新低。

与此同时,2016年以来开发商销售“排位赛”异常激烈。希望借助高周转维持“千亿级别”的房企今年有30多家,比2017年翻倍;在TOP100房企中,今年销售目标基本都要增长30%以上。由此,基于提高市占率的目标,开发商有加快推货和周转的诉求。客观看,2016年、2017年开发商储备土地迅速放量,300城土地出让金分别达到2.9万亿和4.06万亿,同比分别增长31%和50%,2017年更刷新纪录。但进入2018年,银行信贷资金全面收紧,就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也被全面堵塞。

目前,开发商资金来源中,占比近20%的国内贷款自2016年3月以来首现负增长(1至4月下降1.6%)。同时,由于按揭贷款规模在紧缩(1至4月下降6.7%)、实际投放连续半年负增长,且利率连续16个月上浮,加上首付款控制消费贷,“限价+摇号”降低预售申请和开盘进度等因素,2017年占比达51%的其他资金(主要是销售回款),未来对开发商现金流支撑的力度下降。资金面紧缩和调控升级等因素,客观上在倒逼开发商加快周转速度。难怪碧桂园从土地摘牌到开盘5.2个月的周转速度,尽管已是业内最快,却还未达到集团高周转的需要,近期提出进一步加快周转的要求。

本轮楼市回升的主场在三四五线城市。2016和2017年,全国680多个三四五线城市商品房成交量占比分别达64%和70%,比2015上升13和19个百分点。2015和2016年,300个城市中三四五线土地出让占57%,2017年升至60.5%,今年1至4月突破70%。考虑到300个城市以外的其他城市都是四五线城市,全国三四五线城市商品房销售及土地成交占比实际上更高。今年以来,“去库存”重点转向四五线城市和县域,这催生了三四线楼市行情的棚改货币化(即PSL,抵押补充贷款)在1至4月放量,但3万亿余额已触顶。

近期,国家明确以专项债渐进取代PSL,推进棚改投融资。监管层严厉控制地方债务,PPP、产业基金等涉及地方政府违规举债的已被清理。因此,无论货币创造、投放规模,还是闭环运营,纳入政府预算且受严格监管的专项债,远不能与PSL刺激棚改的效果等量齐观。因此,未来棚改将更注重公共服务“补欠账”、新型城镇化,而非激发市场需求。

正是基于对三四五线楼市前景谨慎的判断,各大房企都抱着“抢跑”收割市场的心态,希望尽快回笼资金。1至4月,全国房屋新开工面积51779万平方米,增长7.3%,尽管增速比1至3月降了2.4个百分点,但增速依然是近一年来的高点。而同期房地产开发企业土地购置面积为5412万平方米,同比下降2.1%。

从土地购置费摊余到今年、棚改继续保持在高位、四五线和县域去库存,以及近期各大城市加速供地,开发商“补库存”和收割市场动力强劲等因素来看,相比商品房销售增速不断下滑,今年房地产开发投资增速将在高位平稳运行。当然,房地产供给侧改革如火如荼,如集体土地入市、旧改和盘活存量、新增供地转向租赁、小城镇建设和农村危房改造、乡村振兴等,也在维持开发投资体量。据此可判断,土地溢价率下行、开发商拿地积极性下降,“去杠杆”下棚改资金支持力度开始减弱,三四线楼市回升接近尾声,明年开发投资增速将显著下行。

相关推荐
热点推荐

河北一35岁女子,生下国内首例五胞胎,二十年过去,现状如何?

明日湖南
2021-06-14 01:16:43

年迈大爷公园求爱漂亮女孩,追上去大喊:小美女把你的青春献给我

消费生活报
2021-06-15 16:44:28

A股又绿了,跌停潮来袭!李大霄称无需恐慌,个股跌50%也正常

市界
2021-06-16 16:41:45

富豪男友变一贫如洗?吴佩慈用4个孩子和近10年青春换来了什么?

独家影视
2021-06-15 21:56:39

拜登万没想到,还没见面普京就公开退群,中国外交部也表态了

原子之城V
2021-06-16 19:11:34

疫情过后,还会有人想移民到加拿大吗?

我们的百变生活
2021-06-16 09:26:03

孙俪请不起造型师了?看她新发型是不是显得很老气 哪像只有39岁

酸辣娱乐
2021-06-16 11:04:08

台湾开打阿斯利康疫苗 2天累计9人接种后死亡

海外网
2021-06-16 19:13:07

王思聪认输孙一宁之后,前任甜仇疑朋友圈暗讽:骗钱骗色骗感情!

娱乐八卦情报局
2021-06-16 08:06:30

一文汇总!5大关键点,16日广州疫情防控新进展

羊城派
2021-06-16 14:14:09

柬埔寨一名中国女子疑似吸毒过量,竟然当街脱裤

当代广播站
2021-06-15 21:11:07

101岁印度美人练瑜伽93年,长腿惊艳法国,被小70岁男伴称赞迷人

笑傲春秋
2021-06-15 21:28:26

韩国人:我们一定是被骗了!韩国最火聊天软件大股东竟是中国人?

阿力博士
2021-06-16 11:03:11

兜儿大尺度暴L照片被扒!本人出面解释17岁做模特拍摄。韩安冉再锤前夫小猪、兜儿列六宗罪!

娱乐海盗船长
2021-06-16 08:22:14

4.0T V8绝唱 AMG C63暗夜特别版上市 98.88万元

小号撩车
2021-06-16 16:20:13

网曝王菲香港产子,经纪人现身街头行色匆匆,狂购几大袋生活用品

开开森森
2021-06-15 11:07:15

杜兰特:本来没准备打满全场,但上来就落后10多分,我跟纳什说拼了

818体育
2021-06-16 12:58:53

孙一宁被封号,担忧以后日子不好过,王思聪再发声,信息量大

娱记娱乐
2021-06-16 12:06:04

北约秘书长呼吁俄罗斯删掉不友好国家名单,扎哈罗娃:你精神分裂

彼得堡的肥天鹅
2021-06-16 14:14:56

狼子野心藏不住了!菅义伟语出惊人,中国当场被激怒,美也救不了

紫龙防务观察
2021-06-15 20:09:57
2021-06-16 21:05:08

头条要闻

普京、拜登在日内瓦见面并握手 上次见面还是10年前

头条要闻

普京、拜登在日内瓦见面并握手 上次见面还是10年前

财经要闻

体育要闻

晋级12强,国足还能相信武磊吗?4年前...

娱乐要闻

张柏芝光影大片曝光 烈焰红唇很迷人

科技要闻

8年来首次断更 华为今年不会发布Mate新机

汽车要闻

最高续航550km 上汽大众ID.3延续海外版设计

态度原创

本地
教育
旅游
房产
公开课

本地新闻

长大了才发现,好朋友都是一阵一阵的

教育要闻

网易教育携手学而思网校直播解读2021高考

旅游要闻

低调的十三朝古都,再一次惊艳全国人民

房产要闻

五个城市出招禁止房企多“马甲”拿地

公开课

美国小姐姐:我见过太多假精致的中国年轻人