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实地探访:郑州商铺带租约馅饼还是陷阱?

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约定投资者的合同解除权利,以及违约金的赔偿范围,以更好地保障自己的利益。

实地探访:郑州商铺带租约馅饼还是陷阱?

港区某项目商铺空租率较高

核心提示|“首付几十万买套带租约的商铺,每年可收益近4万元,本以为5年回本,没想到4年过去了业主不但没收到一分钱房租,就连房本也办不下来,馅饼变陷阱……”近日,记者连续收到多名郑州航空港区某项目购买商铺业主的反映。记者采访中得知,该项目为港区某重点工程的配套公租房项目,目前仅拿到两个证。开发商称,目前正积极补办手续,如果业主想收回首付款,可以通过法律途径解决。

探访:商圈已形成商铺多数空租

业主们投诉的项目位于航空港区保税北路与琴台街附近,是港区某重点工程的配套公租房项目,底层为一到四层不等的商铺,业主们购买的就是这些商铺。

在业主们的带领下,近日记者来到现场进行实地调查。记者看到,该项目目前已经形成商圈,有美食街、服装街等。临着主路的商铺大部分已经出租完毕,所经营的项目有KTV、酒店、手机营业厅等,但只有少量商铺处在营业状态。

在商圈内部,街上只有少量行人,几家小超市和小饭馆正在开门营业,时值正午,却几乎没有顾客光顾。一楼出租率很低,二楼更是几乎全是空租状态。

一名正拿着手机玩游戏的饭馆老板称:“现在正是饭点,可依然没有人来吃饭,之前聘用的店员都解散了,只剩我和媳妇勉强支撑着店面。”

“街上几乎没有什么人,生意太难做了,现在每个月都赔钱,打算把店转了。”一名超市店主告诉记者。

记者跟随一名业主来到其购买的商铺门前,只见垃圾遍地,脏乱不堪。“这样的环境,怎么会有商户租,怎么会有人来消费?租不出去我们的房租咋办?”这名业主说。

倾诉:本想5年回本却落一场空

记者了解到,这里的商铺很多是业主购买后,托管给一家物业服务公司来运营的,也就是说他们买的是带租约的商铺。

据其中一名业主刘女士提供的购房协议书和托管协议显示,她于2014年6月份购买两套面积均为38.37㎡的商铺,每套总房款为206342元,每套首付51.54%,为106342元,每套贷款10万元。也就是说,两套房,刘女士首付共花费了212684元。

按照托管协议,托管第一期为两年,托管公司按业主投资总房款的8%支付租金,即每季度向业主支付租金为4913元,也就是说,刘女士家买的这两套商铺每年可带来4万元左右的收益,但按照协议,第一期头两年的收益须充抵房款,不再另行支付。

第一期经营托管期满的,如果业主自愿继续将商铺交给托管公司运营的,可以签订续托管确认文件。第二期为选择性托管,期限为8年,收益每两年递增1%,即9%、10%、11%和12%。

按照协议所写,刘女士两套商铺投资21万多元,每年收益4万元左右,5年即可回本。

刘女士说:“到了2015年的时候,第一期到2016年10月份的合同还没有结束,开发商又让签一份承诺书,上面写已经收到第二期2016年10月份至2018年9月底的房租44216元,实际上开发商并没有给我打钱,只是又让抵后续房款。”

回应:目前项目仅有俩证

刘女士的遭遇不是个例,据悉还有不少人也面临同样问题。这些商铺为何办不下来房本?业主面临的问题如何解决?

记者找到开发企业的办公室,其相关负责人坦言,目前企业经营情况严峻,濒临破产边缘,但由于历史原因,目前项目只有土地使用证和建设用地规划许可证两个证件,离五证齐全还差很多,目前公司正积极协调相关部门,以便更快地拿到后续证件。“毕竟我们还有一半的商铺没有销售,我们也想尽快拿到五证,继续销售。”该负责人说。

在规划部门,记者证实了开发企业的说法。规划部门工作人员称,该项目确实只有两个证件,由于所盖的房子超出原来的规划,也没有补交基础设施配套费等存在一系列问题,导致其后续证件无法办理。

业主田先生称,当时买房的时候置业顾问承诺到年底肯定能拿到预售证,没想到现在才拿了两个证。

上述开发企业相关负责人表示,如果愿意要房的可以继续等,不愿意等、要求退回首付款的可以通过正常的法律途径来解决,“无论法院怎么判,我们都认”。

“‘售后返租’对房地产开发企业综合运营能力要求高,属于高投资高风险项目。”房产专家、国银房产律师团队主任律师李续杰称,事实上,我国也对售后返租进行了限制。业主在购买售后返租类楼盘前,应充分了解房地产开发企业的实力与运营能力,了解其前期的经营业绩和后期的管理能力,明确签约主体,了解楼盘五证是否齐全,及时跟踪楼盘建设及办理相关手续的进度;明确相关各方的法律责任,在一方履行合同不能时,约定投资者的合同解除权利,以及违约金的赔偿范围,以更好地保障自己的利益。

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