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40万亿GDP1/8房地产制造这份数据剧透了楼市的未来

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7月16日,国家统计局网站发布《2018年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》。全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。另外,在国家统计局同日发布的数据中显示,上半年国内生产总值418961亿元,按可比价格计算,同比增长6.8%。

数据向外界释放出至少两种信号:近40万亿上半年GDP,房地产开发投资占比近1/8,可见行业依旧在国民经济中地位“显赫”;其次,由于今年房地产市场调控频次和力度均超以往,房地产开发增速开始下滑。

40万亿GDP1/8房地产制造这份数据剧透了楼市的未来

开发投资增速下滑 房企头部集中趋势显现

随着房企规模之争日趋白热化,房地产市场开始显现出整体销售规模增长与集中度的双重提升。

在数据上则表现为,1-6月份,商品房销售额66945亿元,增长13.2%,增速提高1.4个百分点。商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,增速比1-5月份提高0.4个百分点。其中,住宅投资38990亿元,增长13.6%,增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。

40万亿GDP1/8房地产制造这份数据剧透了楼市的未来

除了房企销售规模进一步扩大之外,品牌房企在销售金额上再创新高。

据6月30日颁布的上半年品牌房企销售榜中,碧桂园、万科、恒大分别实现合同销售金额约4124.9亿元,3046.6亿元、3041.8亿元,成为房企销售额前三巨头,且三者在金额方面差距进一步拉大,仅房企前三位销售额总和便过万亿元。

从待开发面积来看,6月末,商品房待售面积55083万平方米,比5月末减少927万平方米。其中,住宅待售面积减少642万平方米,办公楼待售面积减少47万平方米,商业营业用房待售面积减少168万平方米。

对此,易居房地产研究院总监严跃进称,从数据来看,去库存的动力在减少。若联系到最近棚改差异化政策,预计部分城市棚改动力会快速减弱,而中西部中小地级市的棚改预计会加大,很多企业已经开始进入到补库存的阶段,以抓住近期的供地规模的优势,有助于形成更好的投资机会。

资金收紧 房企要勒紧腰带过日子

业内人士称,受密集性政策的影响,下半年房地产开发增速已经出现降温趋势。

7月12日,住建部发布今年上半年棚户区改造进程和下半年相关工作安排,未来将依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。住建部强调,将因地制宜地推进棚改货币化安置。

事实上,棚改货币化安置在三四线城市去库存过程中发挥了重要作用,但在某种程度上助推了部分楼市的火热。对此,恒大研究院副院长夏磊称,虽然下半年棚改货币化不再实行“一刀切”,但是由于去年跟前年开工的棚改项目还未完结,下半年未到期的项目还会继续进行。政策趋严的影响,会在今年下半年或明年逐渐显现。

40万亿GDP1/8房地产制造这份数据剧透了楼市的未来

就房地产开发企业到位资金情况来看,1-6月份,房地产开发企业到位资金79287亿元,同比增长4.6%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中,国内贷款12292亿元,个人按揭贷款11524亿,利用外资28亿元,分别下降7.9%、4.0%、73.1%;定金及预收款26123亿元,自筹资金25541亿元,分别增长12.5%、12.5%。

业内人士预测,今年或是资金小年,管控风险是大趋势。尤其是包括轨道交通、棚改等领域的资金风险管控,势必会影响房企资金面的问题。当前房地产市场若是资金压力大,第三季度或通过降价销售回笼资金。

此外,6月24日央行宣布自7月5日起定向降准0.5个百分点,释放7000亿元资金,缓解流动性压力。由于央行强调此次定准的对象主要为中小企业。加之,7月6日,国资委召开推进会强调,进一步采取有力有效措施降杠杆减负债,降风险,加强管控,这也让房企面临融资渠道进一步收窄的现状。在各项措施“组合拳”之下,下半年房地产开发投资增速或有继续下行的可能。

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