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棚改“新范式”:开前门、堵后门、补短板

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棚改,作为城镇化过程中的自然现象,近期因被视作影响我国楼市中长期走势的攸关变量而备受关注。

海证券报作者:李宇嘉

就“部署推进棚户区改造”,李克强总理在10月8日的国务院常务会议上提出“两个严格”、“一个严禁”、“一个尽快”,即严格把好棚改范围和标准、严格评估财政承受能力;严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为;商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠。这被一些人士解读为棚改全面退潮,甚至有评论预测由棚改支撑、占全国房地产70%体量的三四线楼市将全面回调,全国楼市开发和销售也将加速下行。

确实,此次国务院常务会议谈及棚改范围、货币化安置、地方债务等,措辞相比之前的“因地制宜”更严厉。国家统计局数据显示,至2015年11月,商品房待售近7亿平方米,按彼时节奏需4.5年消化。当时普遍认为,“高库存”是系统性风险的主要来源。但截至今年8月,百城库存已降至2011年11月水平,三四线去化周期降至7.6个月,库存创9年新低。库存在短短3年快速下降的同时,三四线房价快速反弹,甚至出现暴涨。一二三线城市新房价格指数8月环比涨幅分别为0.4%、1.4%和1.7%,70城涨幅居前的多为三四线。而按《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,棚改将在2020年前基本完成。其中,2015-2017年完成700万套、2018-2020年1000万套,但2015-2017就完成超过1800万套,即棚改目标提前3年完成,2018年至2020年1500万套是棚改收尾。

因此,不管基于去库存,还是三四线城市房价上涨带动投资需求泛起,以工矿、林垦区、城中村、旧住宅区等为主的棚改将降速。另外,为控制居民杠杆率过快攀升,平衡短期供求矛盾,抑制房价上涨,货币化安置比例也会下行。

那么,2020年以后是不是没有棚改了呢?并非如此。棚改只是城市发展过程中,存量空间盘活和再利用的表现形式。目前,西方国家城镇化率普遍超过80%,但城市复兴、旧区活化、功能再造、空间调适等旧改一直在推进。目前,我国经济社会发展最大问题是不平衡,城乡、东西部、大小城市之间,在发展水平、公共服务、产业结构、社会保障等存在巨大差距,这恰恰预示着巨大的内需潜力,而旧改则是激发内需的手段。从空间需求看,农村危房改造、乡村振兴、集体土地入市、商办改租赁、老旧住房加装电梯等等,都是棚改的延伸。未来,城镇化还会继续,城乡居民对美好生活的诉求与日俱增,公共服务“补短板”是增长新路径的载体,棚改还会继续存在、形式还会延伸,比如从工业主导到服务业主导,占各大城市40%的产业空间,将会进入面向人口集聚的服务业的盘活阶段,包括住宅、教育医疗等公共服务“补短板”等等。

国家发改委近日发布《国家发展改革委办公厅关于督察<推动1亿非户籍人口在城市落户方案>落实情况的通知》。此次督察的内容是:城市政府落实情况,特别是在放开城市落户限制、建立进城落户农民“三权”维护和自愿有偿退出机制、保障进城落户农民基本公共服务同城同待遇、促进有条件在城镇稳定就业生活的农村贫困人口市民化等方面,取得的实质性成效,进展滞后任务及原因,以及下一步整改措施。可见,国家正在打造和夯实的内需,绝非过去由大项目主导的固定资产投资推动,也不是房地产繁荣使然,更不是边际消费倾向低的高收入人群驱动,而是由中低收入人群共享城镇化和经济发展红利,所创造出的消费潜力,以及由消费驱动的投资潜力。

推动1亿非户籍人口在城市落户,是推进新型城镇化高质量发展的重要任务,是扩大内需和改善民生的有机结合点,也是全面建成小康社会惠及更多人口的内在要求。由此,人口还会继续涌入城市。与此同时,我国城市建设告别“摊大饼”,供地主要靠存量盘活,这就是各种各样的“新棚改”。至于棚改资金来源,10月8日的国务院常务会议提出,保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方棚改专项债发行力度,对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策。可见,2015年至2018年平均高达46%的棚改货币化安置比例一定会降低,新金融工具会介入,“开前门、堵后门”,控制地方政府债务和金融风险,控制房地产泡沫和居民杠杆率。

2013年以来,棚改完成投资7万多亿元,有力带动建材、装修、家电等相关产业发展,棚改及相关产业总投资超过15万亿元,可见棚改之于内需动力之强。未来,这一动力依旧存在。

(作者系资深地产研究人士)

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