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2019年棚改新变局,牵动楼市有多深

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自从2018年全国三四线城市房价普涨以来,“棚改”这个词就成了房产新闻中的热点词汇,每次有关于棚改的政策进行调整,也会引起众多网友的各种猜测。

进入2019年,全国多个省市召开了地方两会和住房工作会议,纷纷下调了新一年的棚改工作目标。棚改也面临着新的变局。

数据显示:

山西从12.52万套下调至3.26万套

河南从50万套下调至15万套

四川(楼盘)从25.5万套下调至15万套

北京(楼盘)从2.36万套下调至1.15万套

安徽从28.18万套下调至21.45万套

西藏(楼盘)从3.5万套下调至1.89万套

通过观察上面这些数据我们可以看出,山西和河南的下调幅度较大,甚至超过了“腰斩”的程度,达到“腿斩”。这些省市如此步调一致下调2019年棚改目标,会对楼市造成怎样深远的影响呢?

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不可否认,棚改是三四线城市去库存的重要抓手。2017年末的全国住房工作会议提出,2018年库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。根据去库存政策,部分三四线城市的首付比例只需20%。

与此同时,一二线城市房地产市场调控严格,资金和需求就开始向三四线城市外溢,一些开发商也开始在三四线城市蓄力,随即,三四线城市进入本轮周期高点,在市场利好的推动下,一些三四线城市棚改计划也制定的水涨船高。

所以当2019年部分省市下调棚改计划,“给高涨的三四线城市房价降温”也就理所当然成为人们最主要的考量方向。

不过棚改作为地方政府公共服务的一项内容,虽然与房地产市场有千丝万缕的联系,但也是独立于房地产市场而存在的。所以,在讨论此次“棚改变局”时,我们不能过于喧宾夺主,而忽视棚改本身。

事实上,这些地方下调棚改计划最主要的原因,就是前期的棚改计划的超额完成。

纵观历年全国棚改开工数量增长情况,2015-2017年,全国棚改开工数量都在600万套以上。2018年虽然棚改开工数量回调至580万套,但实际完成达到627万套,目标完成率创历年新高达到107.4%。

2018年更是棚改的高峰期。从2018年各省棚改具体实施情况来看,目标完成率基本上可以达到100%以上,甚至浙江,内蒙古,广东等省份目标完成率在130%以上。

而从棚改三年规划总量来看,2015年-2017年的1800万套到2018年-2020年的1500万套,也确实在收缩。

棚改计划越来越小,这既是目标任务,也符合客观规律,不可能越改越多。而棚改计划下调其实市场也早有预期。

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棚改政策在各地推进如此顺利,这与政策性金融扶持分不开。2014年,央行开始定向发放的抵押补充贷款PSL,PSL开始承担提供棚改资金的任务,而棚改货币化安置逐渐成为棚改主流。

不过在去年12月,住建部明确提出,政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。

这也就是说,如果地方继续推进棚改,“钱”从哪来就成了重要问题。所以在前期棚改超额完成的情况下,这些地方政府下调棚改计划也就不难理解了。

2018上半年,由于三四线城市房价涨幅过快,“棚改”也就成了众矢之的。在下半年“坚决遏制房价上涨”这个大背景下,关于“取消棚改,全国一刀切”的说法就层出不穷。

虽然住建部否认了这一说法,不过同时也提出,要因地制宜地推进棚改货币化安置。对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。这也被看作棚改收紧的政策信号。

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随着全国三四线城市去库存任务结束。按照计划,2020年,各地棚改任务基本完成,棚改功成身退。这也意味着,房地产市场迎来一个新的发展阶段,对于那些想要在近两年买房置业的人们来说,最重要的一点就是学会审时度势,顺势而为。

2018年,受地产板块轮动的影响,全国房价涨幅最大的地区,不是都市圈林立的东部地区,而是西部地区和东北以及西南等经济欠发达地区。这些地区普遍棚改货币化安置力度较大的区域。

今年,在棚改新变局的大背景下,各地楼市会相应有怎样的变化呢?大胆预测一下:

1、在棚改货币化安置比例逐渐降低,以及棚改计划下调的大趋势下,东北,西北,西南省份的三四线城市以及主要城市群之外的三四线城市,房地产市场会受到比较大的冲击。这些地方的房价,未来大概率会迎来五年的阴跌,跑输通胀。

2、随着三四线城市去库存任务基本完成,2019年棚改目标下调。这也就意味着,资金就要重返一线城市。就目前一线城市楼市情况来看,政策底已经到来,有意在北上广深置业买房的朋友,2019年要抓紧了。

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