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地价涨幅超房价 房企拿地积极性正全面退烧

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土地市场降温趋势延续到2019年。

中原地产研究中心统计数据显示:2019年开年,一二线城市卖地金额下降趋势明显。1月份,40个一二线城市卖地2525.9亿,同比2018年下降15.4%,环比下调幅度达到了32.4%。

整体看,最近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现溢价率下调。一家销售额排名在前十的房企高管告诉21世纪经济报道记者,“去年土地市场火热,尽管7月31日之后土地市场逐渐降温,但土地成交同比依然高增长。今年年初市场尚未回温,房企土地储备充裕,土地市场有所降温也很正常。目前,住房市场有待恢复,只有住房市场平稳了,土地市场才会回归常态化。在此之前,房企会谨慎拿地,基于补仓心态,随售随补。”

退烧

土地储备对于房企来说是生存之本,土地储备决定了未来企业的销售额高低,也决定了其获取资金的潜力大小,更是保证房企自身规模化的重要基础。持续稳定的土地储备量是大房企持续规模化发展的“压舱石”。房企拿地正呈现全面退烧趋势。

中国指数研究院数据统计显示,在成交方面,2019年1月份,全国300个城市共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%;成交土地面积8191万平方米,环比减少41%,同比减少3%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)609宗,环比减少42%,同比减少0.3%;成交面积3031万平方米,环比减少40%,同比减少7%;

成交量下降同时,成交价格也呈现下降趋势。数据显示,全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米,环比减少6%,同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米,环比减少8%,同比减少26%。

房企拿地谨慎态度在2019年开年表现尤为明显。华创证券调研报告显示,1月万科在土地市场获取广州、上海、北京等地10个项目以及3个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。1月公司新增建面296.6万平方米,环比下降49%、同比增长10.9%;对应总地价129.9亿元,环比下降61%,拿地金额占比销售金额为26.6%;平均楼面价4379元/平方米,环比下降23.6%,拿地均价占比当月销售均价28.5%,较2018年下降11.4%。按销售均价1.5万元/平方米估算公司1月新增货值456亿元,略低于同期销售金额488.8亿元,拿地略趋谨慎。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为,1月的土地市场需要从两个角度来看,一方面是季度性因素,由于临近春节,市场不但成交量萎缩,房企的拿地动作也在放慢,而2019年春节又相比2018年提前了小半个月,也间接影响到1月的土地市场;另一方面则是房企心态变化,2018年市场降温,土地流标现象增多,的确对房企的整体心态产生了影响,也对近期房企拿地积极性产生一定影响。

“土地市场相对于楼市是一个滞后指标。2017年,一线、强二线楼市全线开始降温,土地市场2018年还在增长,最近几个月成交量开始下滑。这主要是因为,在楼市降温之后,土地市场也开始降温,尤其是2018年的8月份之后,随着全国热门城市的楼市全面降温,土地市场降温态势很明显,所以出现土地流标,溢价率大幅下滑。溢价率目前已创新低。”易居研究院副院长杨红旭表示。

土地市场将重点回归二线城市

开年土地市场降温除了市场因素也有季节因素。“一般来说,年初推地的节奏会比较慢,所以从成交角度来看会表现得较为低调,这可能是土地市场退烧的一个原因。第二个原因就是从企业的投资拿地策略角度来看,因为三四线城市市场开始降温后,土地市场拿地有风险,所以排名前50的大品牌开发商,会更重视一二线城市,尤其是聚焦二线城市,因此拿地总量可能会出现下降,毕竟二线城市的推地节奏比较慢,从绝对量来讲,也没有去年下半年那么多。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

就2019年土地市场整体走势来看,张宏伟认为,从大的趋势以及企业策略角度来讲,2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地,但是由于一线城市推地量比较少。所以,房企会将重点放在二线城市。比如,省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。在核心城市周边的三四线城市可能会继续被关注,其他三四线城市可能会面临去库存的压力,拿地会比较谨慎。整体而言,三四线城市土地市场会持续降温,一二线城市推地量年初较少,估计到二季度以后,尤其是下半年可能会增加。整个土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后尤其是下半年,在二线城市会回升。

杨红旭发现,最近两个月有一种新的迹象正在出现,大中房企的融资面有所宽松,力度、规模在增加,开发区的资金面略有好转。所以最近两个月,少数的大中型企业拿地速度与2018年8月之后相比会有所加快,这说明,一些大中型企业认为一、二线城市拿地机会正在来临。不过,杨也认为,如果看全国的数据和大多数城市的数据,2019年的土地市场仍然会继续低迷。因为2017年和2018年,全国土地购置量都出现了大幅增长,房企土地储备充足。因此,2019年,土地市场大概率会出现成交面积、成交金额的下滑、同比下跌。所以2019年土地市场大势是降温的,但是少数地区,一线、强二线城市,土地成交会趋于活跃,这主要是因为大部分大中企业拿地布局的战略战术,一致性地转向一、二线城市。

此外,根据全国土地购置均价占商品房销售均价比重年度走势数据,杨红旭发现,这一比例正逐年走高,并于2017年达到历史峰值至68%。2018年,该比例有所降低至64%。“这一比例显示了房价与地价的关系。这个比值越高,说明开发企业的拿地成本越来越高,拿高价地的风险越来越大,因为地价已经涨幅超过了房价。2019年,土地市场仍然需要面临调整。”

上述房企高管也认为,今年上半年,土地市场仍会保持相对平淡,预计下半年市场回温,土地成交有所恢复,但全年土地成交不会再超过去年。

张波认为,2019年全国楼市总体保持稳定的大背景下,不同房企、不同城市的土地市场依然会呈现分化、多样化、热点恒热等特点。总体来看,市场供应稳定,一线城市供应量增加。房企拿地节奏呈现分化。热点一二线城市的核心地块、有着大概念支撑的区域依然是房企的重点抢夺点,房企拿地更愿意付出更多成本,选择风险小、机遇大的区域,而风险相对较大的五六线及以下城市,房企拿地会变得更为理性。中小房企拿地的谨慎度会持续提升,部分中小房企甚至会主动退出部分城市和区域,而大型房企拿地依然会保持一定节奏,但在拿地的城市选择上或会出现一些变化。而土地供应的多样化仍将持续。2018年土地供应中,有住宅土地、租赁土地、保障性住房等。2019年还将可能有农村土地入市流转增加、集体土地进入租赁市场、养老相关土地增加的情况。

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