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2019楼市开年“凉凉”: 三四线需求已明显透支

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本报记者张敏北京(楼盘)报道

房企开年喜忧参半

2019年开年,对于中国房企来说,可谓喜忧参半。在2018年房地产销售创历史新高后,进入2019年,房地产销售增速明显下降,1月不少房企销售金额出现20%以上的同比下滑。同时,不少房企寄希望于春节返乡置业提振销售,然而,今年返乡置业明显退烧,这与三四线城市需求已经出现透支有着密切的关系。销售放缓将带来资金回笼压力,使得资金紧张,不过,在进入2019年,由于担忧经济增速放缓,全球主要经济体货币政策出现放松态势,这为房企融资提供了良好的外部环境。房企也在开年这段时间密集进行融资,发行各类债券。新年以来,评级为垃圾级的中资房地产公司蜂拥发行美元债。数据显示,1月1日以来,投机级开发商共发美元债84亿美元,创1996年有统计以来的同期之最。(张星)

导读

“2019年上半年市场走势不容乐观,全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中,一二线城市成交量保持稳定,三四线将面临较大调整压力。”

“在十堰(楼盘),往年春节返乡置业的成交量,大概占到全年的30%。今年很多项目降价了,销售也没什么起色。”2019年春节期间,返乡置业热潮明显降温,湖北十堰市某房企人士向21世纪经济报道记者如此说。

受去年四季度以来房地产市场整体降温的影响,今年开年,楼市成交活跃度较低。在很多三四线城市,返乡置业热潮明显降温,使得春节期间的成交量有所下降。

此前的一月,市场同样不够活跃。易居克而瑞对30个重点城市的统计显示,1月整体成交2146万平方米,环比下跌31%,同比也有14%的降幅。

这种情况给2019年的市场前景蒙上一层阴影。多数受访者认为,至少在今年上半年,房地产市场将延续下行的态势,全年成交量已不可能再度攀升。其原因在于,在各种因素的影响下,市场需求已经明显萎缩。

龙头房企销售下降三成

房地产市场的降温在房企业绩上得以体现。中原地产对30家已经发布业绩的房企进行统计指出,今年1月,30家企业实现销售额3189.4亿元,比2018年同期下降了11%。

其中,万科、恒大两家龙头房企的销售额虽然都突破了400亿,但同比降幅分别达到28.0%和32.9%。碧桂园发布的权益销售额为331亿,同比降幅也达到28%。

虽然部分中型房企的业绩有所提升,但下降的情况仍然较多。其中,与去年12月相比,房企1月业绩呈现普遍性下滑,显示出市场在下行。

中原地产首席分析师张大伟表示,龙头房企销售放缓,很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

上海易居研究院副院长杨红旭认为,一方面,去年1月处于楼市繁荣期,基期值高,今年1月处于降温期;另一方面,今年春节比去年早了10天,1月销售受春节假期因素影响较大。

进入2月,受春节假期因素影响,一二线城市的网签数据假期基本暂停(北上广深等城市只有个位数网签),长假楼市主要以三四线城市为主。但根据多家机构的观点,以往颇为普遍的返乡置业现象,也出现明显降温。

58同城、安居客发布的《2019返乡置业调查报告》显示,2019年春节期间,52.7%的“漂一族”有返乡置业意向,比上年下滑了6个百分点。对于有返乡置业意向的人群来说,三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市,合计占比达到78%。

前述房企人士表示,近几年来,返乡置业成为很多三四线城市的普遍现象。在一些城市,市场好的时候,春节期间返乡置业的规模占全年三到四成,开发商也多会安排销售人员在春节期间值班。今年很多项目降价销售,但成交量明显不如往年。

张大伟向21世纪经济报道记者表示,“大部分三四线城市楼市在2019年春节期间出现了‘观望+有价无市’的现象。”

中信建投对东中西部的六个县市进行调研,并发布2019年春节返乡调研报告。其中显示,春节期间房地产项目来访量出现普遍下降,需求疲态开始显现。在市场成熟度高的城市,房价已经自高点有所回落。

该机构对江西省永新县进行调研发现,今年春节期间,碧桂园、欧洲城、朝阳学府等三大热盘的到访量同比下滑50%,“说明返乡置业需求大幅收缩”。

三四线需求透支明显

2019年开年的市场表现,延续了去年年末的降温走势。张大伟表示,大部分城市在去年四季度出现降温,一些城市的降温趋势,则从下半年就已开始。这波降温的动力,主要来自于楼市调控效果的长期累加。

但由于去年上半年销售旺盛,全年的房地产销售规模仍然创下历史新高。如2018年全国商品房销售面积突破17万亿平方米,商品房销售额则接近15万亿。

中信建投指出,在一些三四线城市,2018年的成交量和房价都创下历史新高,部分县市的成交量增速接近100%。

该机构认为,这种情况也使得很多城市的需求出现透支,从而导致今年年初市场低迷。“多地唱响盛极而落的序曲”。

上海易居研究院智库中心总监严跃进指出,近年来,三四线楼市波动较大,如今正发生从旺盛到低迷的变化,并将影响整体市场。“2019年上半年市场走势不容乐观,全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中,一二线城市成交量保持稳定,三四线将面临较大调整压力。”

按照监管层的基调,棚户区改造的范围和货币化安置的比例,未来都将得到控制。业界认为,这也将成为三四线楼市的压力。中信建投指出,三四线城市的需求主要来自刚需、改善需以及拆迁,部分东部城市拆迁需求占比达50%,因此过去拆改力度越大的区域,今年市场将面临越大的挑战。

房地产调控的影响同样不容忽视。今年1月,多地召开地方“两会”,对全年的房地产政策进行定调。中原地产总结称,棚改收缩、一城一策、“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)是出现频率最高的关键词。这也意味着,今年房地产政策的总基调仍然从紧,并没有明显松动。

多数机构认为,在多种因素的综合作用下,市场需求将继续下降,2019年房地产市场将继续处于下行通道中,交易量下滑是大概率事件。除非出现信贷等政策的实质性松绑,否则市场很难出现反转。

受此影响,投资热情也会继续降温,未来一段时间内,土地交易、开工情况也将呈现出相对低迷的状态。

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