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如何正确认识当前房地产市场的下行风险

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□巴曙松杨现领

“十三五”期间,中国针对部分城市房地产库存过高的问题,实施去库存政策,促进购房需求。在部分城市房价过快上涨时果断采取市场调控,抑制资产泡沫,保持房地产市场平稳运行。但同时,我们也看到,房地产领域的一些关键问题仍然没有得到解决,部分周期性与结构性问题甚至有所恶化。

房地产市场存在的问题

一是调控成效显现,市场不稳定因素仍然存在。虽然短期内以行政干预为主要的调控手段已经取得效果,部分城市量价已经回落,但市场不稳定的因素依然比较明显:

首先是市场下行的风险较大。房价不再只涨不跌,一些有投资性需求,尤其是在调控前使用首付贷、房抵贷等方式加杠杆的投资者出现降价亏损卖房行为。其次是部分地方政府重回刺激的冲动仍然存在。房地产市场持续近两年的低迷导致开发企业土地购置减少,土地流拍率明显上升,这些地方政府从出让土地中获得的收入大幅减少。

二是房地产领域的居民杠杆总量不高,但结构性风险加大。“十三五”期间,中国居民杠杆率快速上升,由2016年的50.3%上升到2017年的54.4%左右。尽管从整体上看,当前中国居民杠杆率与美国、日本相比不高,但杠杆的结构分布存在较大的差异。从城市的维度,近年来主要是三、四线城市居民购房加杠杆。从人群的维度,首次购房者购房杠杆较高。

三是开发企业的经营风险增加,考虑到未来房地产市场进入下行期,近年来进入三、四线城市的开发企业可能面临较大的经营风险。开发企业杠杆增长与销售降速的矛盾引发债务风险。预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续,中小型房企因融资困难,资金链承压,或面临生死考验。

四是棚改大力推进,但流动人口住房保障依然缺失。“十三五”期间,中国统筹规划保障性住房、棚户区改造和配套设施建设,棚户区改造提升了居民的居住条件,但客观上也刺激了三、四线城市的市场。一方面,加大棚户区改造货币化补贴比例之后,三、四线城市市场快速升温。大规模棚改货币化补贴增加了地方政府的杠杆水平。另一方面,大城市公共租赁住房发展仍然滞后于现实需求,非户籍流动人口仍然游离在保障之外。

依托住房市场化的全面启动,中国住房市场经历了快速的发展。然而还有一些周期性、结构性问题仍然存在。部分城市房价过高以及由此可能引发的下行风险已经成为一个不可忽视的经济和金融问题,它不仅仅直接涉及家庭的资产安全,也间接涉及银行与地方政府的金融安全。

成因和破解之道

正确认识中国房地产市场的特点,并分析其成因,是制定有效政策的前提。目前中国住房市场问题的成因主要有以下几个方面:

一是对高房价的认知存在局限。首先,高房价是“结果”而不是“问题”。其次,供求矛盾仍然是房地产市场的基本矛盾,供给不足,特别是品质住房的供给不足仍然是房价上涨的主要原因,即便是经济中低速运行阶段,这个矛盾也不会根本改变。

二是对保障房定位的认知存在偏误。过去四十年中国住房的发展以提升住房自有率为主要目标,尽管不断强调住房保障,但住房保障体系始终没有真正建立起来,核心原因在于我们对保障性住房存在认知的偏差。

首先,政府住房保障职能认知错位。长期以来,有的观点认为住房保障只能由政府来投资实施,排除了社会和市场参与的可能性。实践证明,政府主导的保障性住房建设受财政实力约束长期低水平运转,公共住房的管理存在错配和闲置问题。

其次,住房保障不能是产权保障为主。中国政府的保障方式分为产权型保障和租赁型保障,安居房、经济适用房、限价房、共有产权房等类型属于产权型保障,廉租房、公租房则属于租赁型。在过去的实践中,产权型保障走偏,租赁型保障缺乏动力。

三是对租赁房的认知过于片面。租赁是购房的补充方式,但在中国住房体系内合法性大于实用性,对市场自发形成的租赁形式包容性不足,对租和购之间的关系认识存在片面化倾向。政府没有认识到非正规租赁不可或缺的重要意义。在政府住房保障职能缺位的情况下,城中村、地下室、群租房等非正规住房是民间自发形成的居住方式。

四是土地供应制度与住房需求相脱节。中国住房资源在区域分布极不平衡,突出表现在:住房不足、房价上涨区域土地资源过少,而住房需求不足的区域相对过剩。房地产的空间错配根源于土地资源配置制度与住房需求相互脱节。住房需求由人口集中的规律决定,区域间分布存在差异,但中国的土地配置则更多受土地制度的影响。

五是对少数僵化调控措施的危害缺少足够的认识。第一,调控缺乏稳定的目标和原则。调控的目标实际上在很多时候演变为“房价不能大起大落”,在实际操作时要不过于宽泛,要不过于死板。第二,调控缺乏准确的进入和退出机制。由于缺乏有效的市场监测预警体系,调控政策和时机把握可能会不准,从政策制定到政策效果显现时间滞后,导致政策扭曲市场调节机制,在许多情况下容易打乱市场运行节奏。第三,调控缺乏统一的协同机制。各个城市、各个领域存在的问题和政策目标、政策约束均不相同,中央的要求在实际落地执行时存在两难。第四,不少房地产调控措施缺乏反馈纠偏机制。正是由于一些时候的房地产调控没有明确可操作的目标,没有进入和退出时机的判断机制,也缺乏统一有效的协同机制,房地产调控政策到底执行得如何,对哪一类群体的影响是什么并没有明确的反馈,也就谈不上及时纠偏。

中国的房地产调控需要摆脱短期化的陷阱,解决供求矛盾,建立起真正的住房保障体系,产权型保障和租赁型保障共同发展,并且增加社会和市场参与的可能性。在租赁住房上,政府要认识到非正规租赁具有不可或缺的重要意义,实现租和购两个市场的统一。中国住房资源在区域分布极不平衡,应该制定与住房需求相匹配的土地资源配置制度。政府应当为房地产市场调控建立稳定的目标和原则,准确的进入和退出机制,统一的协同机制和反馈纠偏机制。

正视当前房地产市场的下行风险,正确认识房地产市场的五大要点,有助于我国房地产市场的健康发展。(作者授权大河财立方首发)

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