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全国大中城市租房市场回暖明显

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全国大中城市租房市场近来回暖明显。5月以来,北京等地对公租房申请政策进一步放宽,人才租赁获政策支持力度进一步加大。业内人士称,租赁市场向多主体供应、多渠道保障方向发展。除了长租房、短租房等,公租房供应量有望较快增长,补齐市场短板。

价格上涨

近期,不少城市房屋租金上涨。诸葛找房数据中心显示,5月份,全国大中城市租金均价为44.15元/平方米/月,环比上涨0.47%;上涨城市15个,平均涨幅1.05%,下跌城市5个,平均跌幅0.79%。在一线城市中,5月份租金均价为83.81元/平方米/月,环比上涨0.24%。其中,北京地区5月份租金均价达到87.91元/平方米/月,环比上涨1.47%。

贝壳研究院数据显示,2019年1-4月,租赁市场成交节奏放缓,7日内出租率仅为21%,同比下降18%,成交难度增加;80%的房源下调报价。

诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对中国证券报记者表示,租房市场近期转暖,主要原因是毕业季临近,需求提前释放。预计这一趋势未来几个月内会延续。此外,在前期楼市小阳春助推下,楼市价格出现较大涨幅,助推租赁市场价格走高。而一线城市流动人口基数大,长期处于供不应求的局面。受供需关系制约,预计未来租金难下降。近年来,国家大力发展住房租赁市场,集体建设用地建设租赁住房等措施从供应端缓解租赁市场供求压力,预计非理性大幅上涨的局面难以出现。

杨雅靖表示,租赁市场向着多主体供应、多渠道保障的方向发展。除了长租房、短租房等公寓兴起,公租房供应量有望较快增长,补齐市场短板。

随着租金上涨,“廉租房”成为一线城市租赁市场的关注焦点。对此,业内人士指出,应该进一步加强集体建设用地建设租赁型集体宿舍。房地产企业应多开发一些廉租低配版长租公寓,以满足更多中低收入群体的租赁需求。此外,应该设定税收减免等优惠政策,鼓励机构和个人将房子出租给中低收入者,完善房屋租赁立法,约定业主在租期内不能随意提高租金等措施,保障群众住房需求。

加大保障

值得注意的是,近期多地对公租房申请政策进一步放宽,人才租房获政策支持力度进一步加大。以北京地区为例,2019年5月,海淀区、通州区相继出台人才租赁公租房政策,扩大了创新人才保障范围,加大人才租赁保障措施力度。

其中,海淀区规定,凡就职于海淀区高新技术企业、重点企业、重点引进企业、新型研发机构、第三方服务机构的人员,以及具有公共管理服务性质的企业事业单位、社会团体等单位的在职人员,均纳入公租房保障范围。此外,申请人不再要求具有北京市户籍,只需申请当月的前三个月在海淀区工作并连续缴纳社保即可,“海英人才”及特殊人才还可适当放宽条件。申请人及家庭成员在本市有住房,但距离申请人工作单位超过15公里的,也可申请人才公租房。同时,建立人才配租定量机制,根据申请单位的社会贡献等情况综合考量,给予房屋配租支持。

同时,租赁住房公积金提取进一步优化。中国证券报记者调研发现,以北京地区为例,名下未购房者,交足一定期限后,均可向国管或市管公积金管理处提出申请,每月最高可提取1500元的住房公积金用于租房。

5月31日,住建部、财政部及中国人民银行联合发布的《全国住房公积金2018年年度报告》显示,2018年全国住房公积金住房租赁提取730.4亿元,同比增长64.22%。住房租赁提取在各类提取中增速最快,住房公积金帮助职工通过租赁解决住房问题的力度进一步加大。

规范市场

中国证券报记者调研发现,除了租金上涨,租房市场存在一些乱象,存在打隔断、群租房、黑中介、假房源、乱收费等问题。以北京天通苑人口密集型居住地区为例,有普通三居室被二房东整租后,隔断成8家租户,隐患较大。有的租房平台发布虚假房源。

魔方公寓CEO柳佳表示,租房市场存在三大错配。第一,户型上的错配。三居室、四居室在租房市场不太受欢迎。经测算,一套一居室的房子大概3-5天能成交,而一套三居室挂牌半年可能都成交不了。在此背景下,有的房东将房屋出租给分散式公寓运营商,做“N+1”隔断再出租。第二,地段的错配。很多新房在郊区,造成租赁市场供需不平衡。第三,价格的错配。北京再小的一居室也要3000元以上。但大量的服务业从业人员,租金支付能力在500元-1500元之间,没有适合这类群体的合法租赁产品。

2018年以来,长租公寓“曝雷”事件频发,导致租客被迫提前搬离,租金无法返还。业内人士指出,长租公寓行业投资回报率低,需要资本长期输血,一旦资金链断裂,可能发生“曝雷”。公寓方需要提高运营能力与效率,降低房间空置率,维持稳定现金流。

诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖表示,房屋租赁立法方面还存在诸多不足,应加快补短板,完善房屋租赁制度顶层设计。

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