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一个地产项目5年被抄袭了90次,依然未被超越

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我听过最奇葩的地产销售词就是:稀缺!

不是对这个词有偏见,而是目前市场上以“稀缺”为卖点的楼盘却往往都不是稀缺楼盘。

位于主城区的楼盘,将完善的交通设施、教育资源作为稀缺资源,但是土地一般占地面积少,为了最大化利用土地,所以楼盘的容积率偏高,绿化率低,居住环境差。

位于近郊区域的楼盘,将项目周边的河流,公园等自然资源作为稀缺资源,但区域交通和市政配套设施完善度相对较低。

能满足购房者所有生活需求的楼盘几乎没有,所以我认为真正稀缺的项目应该是什么都不缺。

项目的开发不可能脱离土地的影响,这在郑州这几乎是一条铁律。就在我们认为郑州不可能出现真正意义上的稀缺楼盘时,有一个项目却让我们大吃一惊:

一个5年被抄袭90次,最后竟被对手写进宣传语里的楼盘。

这个楼盘就是万科城

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2012年,郑州地产的老大还是升龙,永威精细化的产品方向还不太成熟,名门刚刚凭借名门紫园崭露头角。

以本土企业盘踞为王的河南房地产市场,各大品牌房企纷纷抢滩,却唯独少了万科!

也就在这一年年底,万科、美景正式签约成立郑州万科美景,双方分别持股51%和49%,共同开发祥营村及水牛张村改造项目。

(2013年万科城详情图片优惠购)项目周边实景)

当时,整个郑州除了万科自己外,并没有太多人对这片地有信心。

大家不看好这个项目的原因只有一个:土地太多,而万科的信心原由竟然是同一个“土地够多”。

土地的确很多!

项目属于祥营村和水牛张村的城中村改造地块,根据2013年郑州市规划局公示,一共要改造3413.55亩的土地。

土地多也就意味着区域不成熟,也就是配套稀缺,人气不旺,并且这么大的城中村改造需要大量的资金。

面对这巨大的开发困难,万科展现了其作为全国开发商持续领先者的从容!

不久后,项目名称出来了-------万科·美景 万科城。项目名称出来后,很多郑州地产老总倒抽一口冷气。“狼来了”!

狼的确来了,主要是万科城的名声太大了。

万科城系列诞生于2004年的深圳市,比永威置业还要年长一岁,这是万科集团第一次将“万科”这两个字放入项目名称中。

万科城倾注的不止是万科的心血还有万科的野心。就像万科城的广告语------一座万科城,改变一座城。

作为第一座万科城,深圳万科城当年就创下了深圳市的销售奇迹,而此后的9年里“万科城”依次落户全国29座城市,而郑州就是第30座万科城。

作为当时所有“万科城”系列中体量最大的一座万科城,所有人都知道郑州万科要玩一把大的。

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接下来万科城项目在所有人猝不及防的目光中,在郑州房地产史上留下了浓墨重彩的一笔。

2013年11月9日,万科城一期一批开盘,近2000套房源不到2个小时被抢售一空

2014年3月22日,万科城一期二批开盘,2个小时内1518套房源全部售罄;

2014年5月17日,万科城二期【幸福系】一批开盘,近600套房源当日售罄;

2014年7月22日,万科城二期二批开盘,1个小时内625套房源全部售罄;

2014年11月29日,万科城三期一批开盘,1个小时内866套房源全城热抢, 5开5罄;

2016年4月9日万科城四期一批开盘,近千套房源不到2个小时再次被抢售一空,6开6罄;

2016年7月30日,万科城五期首批房源开盘,开盘当天吸引了近2000人参与选房,开盘仅90分钟所有房源均售罄;

..............

至今,万科城已有超过15000户家庭选择,成就了7开7罄的热销传奇。 万科城成功了,它给郑州房地产行业带来了深远的影响。

1、郑州房企第一次知道原来项目还可以在两个小时内卖光。

2、原来100多套房源可以引来2000多位客户购买。

3、郑州人第一次知道原来好物业也能使房子持续增值。

4、万科城上市后其装修标准成为了郑州地产项目竞相模仿的对象。

5、郑州本土房企纷纷走向房企+物业并行的新模式。

6、2013年以后郑州以“××城”模式命名的楼盘就多达90多个。

7、万科城某竞争对手的置业顾问在对客户进行项目介绍的时候,有一句话是我印象最深的,我们对面就是万科城。

8、高新万科广场4月26开业,已成为高新区众多项目给客户介绍时必然提及的重要商业配套。

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为什么万科城的位置当时那么偏僻,却可以在当时引起轰动?为什么万科城屡屡被抄袭?

带着这些疑问,今年五月我们对万科城·湖心岛项目进行了实地的考察。我想通过以下细节,为大家揭晓万科城总是被抄袭的秘密。

首先万科项目的整体规划,可以说是超前和领先郑州的;---万科并不是单纯的建房子而是建社区。

万科将3400亩的土地进行了整体规划,生生的造出了一座城中之城。

这座城中拥有情景商业街、综合商业广场、业主休闲广场、健身房、电影院,有1条河流,2个湖泊、3个滨河公园,有17所学校、2条快速路(在建)。

▲(周边环境图片)

▲(小学实景)

▲(综合商业-包含影院实景)

▲(便民商业街实景)

▲(业主休闲广场实景)

▲(健身房实景)

万科城的开发脱离了土地对项目的影响,项目中既有稀缺的生活环境,又有良好的生活配套,是其他“××城”项目所不能比的。

真的做到了满足业主的各种生活需求,这种没有短板的楼盘才是业主真正需要的稀缺楼盘。

我们来看郑州万科在万科城项目具体规划中呈现的专业性。

万科城·湖心岛项目是一个纯高层组成的小区,对于纯高层来说,我们常规见过的排布模式一般是这样的。

就是将楼栋按照行列的方式排布在一起,这种排布模式被广泛运用,原因有几个,第一,整体的排布方式较为简单;第二,与车行道的结合较为紧密,无论是地面行车还是地下行车都可以运用;第三,能够建出更多的销售面积,提高销售利润。

而万科城·湖心岛的排布模式却是这样的。

▲(万科城·湖心岛)

非常巧妙地采用了点群排布的模式,将17栋高层建筑沿地块的边界线环形排布。这样的最大好处就是:

扩大园区内部的集中绿地面积,对于住户来说,园区内部的绿地空间越大,景观效果会更好;空间越开阔,日照条件就越好。这样业主的舒适度得到最大程度的提升。

然后我们留意这两个地方。

第一个楼栋之间错位摆布。

项目西侧的八栋楼,没有按照轴线排布,这样能够将相互之间的遮挡减小到最少,使每栋楼拥有更好的日照和南北双向观景视野。

第二个是楼栋的侧向开窗

侧向开窗有什么好处呢?

万科城·湖心岛项目周边3面临水,河畔均设有滨河公园,自然环境一流。

将楼栋侧向开窗,将项目与周边的自然环境充分的结合起来。高层观湖,低层观林。提升业主的居住舒适度。

当然这样的排布模式也是增大开发成本的,开发成本上的牺牲,才换来了现在这样独特而且舒适的建筑排布模式。

当然,万科城·湖心岛项目在规划上的创新不仅仅存在于整体排布,单体户型设计也非常的讨巧。

从户型结构上来看。

D户型,并不是像常规项目一样将客厅房子南向布置,反而是将两个卧室放在南向,并将客厅和餐厅整合在一起,放在户型的东侧。

这样设计的好处是巨大的,首先,增强了整个户型的开窗面积,户型的,东,南,北,3个方向的墙体均进行了开窗。使整个户型的通风和采光效果大大增强。

其次,横厅的设计。

客厅和餐厅在同一侧排布形成的横厅,将两个空间整合在一起,使空间更大。

并且客厅和餐厅外的超宽阳台,扩大了视野,使业主能够更好地观赏到项目周边的湖景。

除此之外D户型在结构上,还有三个不得不说的设计亮点。

第一,户型采用双主卧的设计结构。

除了南向的主卧之外,还将客卫和北向次卧放在一起。形成一个类似卧室带卫生间的“类主卧结构”,这样设计缩短了从卧室去厕所的距离,方便次卧的人使用卫生间。

第二,卫生间采用“公私分离”的设计方式。

客卫的洗手池和淋浴间设有一堵墙,将洗面池和淋浴间分割成了两个区域,在洗面池进行洗漱时,不会影响淋浴间正常的使用,十分方便。

第三,将厨房与入户玄关放在了一起。

这样设计是十分的符合我们日常生活习惯的。厨房是产生家庭垃圾的主要功能空间。厨房靠近入户门,便于我们及时将厨房产生的垃圾带到室外,保证客厅餐厅等空间的洁净。

当然,这并不是万科城·湖心岛户型设计唯一出彩的地方,第二个值得反复咀嚼的在于万科对户型细节设计的把控。

其一,在活动流线上的细节把控。

将户内日常流线分为“出门”和“回家”两条流线。早晨,“卧室起床-衣帽间穿衣-主卫洗漱-餐厅吃早餐-玄关换鞋-出门”。

整个过程没有重复交叉的路线,对其他房间的干扰很少,十分符合业主生活习惯。

晚上,“进门-玄关换鞋-厨房(洗-切-炒的流线也十分清晰)-餐厅吃饭-客厅休息”整个空间的与正常的生活习惯完全吻合,高效流畅。

其二,在户型的中间部位增设了中央玄关。

C户型在卫生间门口设置了一个收纳用的玄关,能够很好地收纳我们平时使用率很高的日用品(螺丝刀、开瓶器、指甲剪、垃圾袋等物品)。

并且中央玄关位于户型的中间部位,距离户内每个功能空间距离相等,十分方便。

其三,分开设置整个户型“动”与“静”的区域。

卧室正常使用时属于安静的空间,客厅厨房正常使用时属于活动的空间,两种不同的使用需求之间会造成干扰。

C户型将3个卧室集中在同一个区域,将卫生间、厨房、客厅等集中在另一个区域,将“动”与“静”之间的干扰降到最低,保障业主日常休息环境。

并且卧室区域在户型的最里面,远离招待客人的客厅、餐厅、书房等功能房间,很好地保障了家庭成员的隐私。

其四,采光和通风是C户型最大的亮点。作为95㎡的小三房有三个房间在南向,在郑州市场这是比较少见的。

C户型将次卧、客厅、主卧三个对采光要求较高的空间设置在户型的南侧,保障了充足的采光。

将厨房、卫生间等对采光需求相对较弱,但对通风要求较高的的房间设置在户型的北侧,当空气通过南北的窗户对流时,能够快速排出厨房和卫生间产生的气味,并且不会将气味吹向其它房间。

万科对面积的把控妙到了极限

对于小三房来说最重要的是面积利用率,C户型的设计十分紧凑,每个房间面积比较均衡,不会因为房间面积过大而浪费空间,或者面积过小导致使用不便。

并且餐客一体的设计方式,拉长了整个空间的视距。无论业主在客厅还是餐厅,视线范围均能覆盖整个餐厅和客厅,将面积空间2次利用,显得整个房子宽敞大气。

所以从户型的整体设计来说,万科城·湖心岛这个项目真的非常非常的用心,所有的利好都最大程度的留给了客户,进而更好地提升业主生活的舒适性。

楼王点评

回过头来看项目,从规划到单体的设计,每一平米的空间打造都很值得推敲玩味。

再加上项目中交通便利,环境优美。医疗,教育,商业等配套一样都不缺,万科城才是真正的稀缺项目。

念念不忘,必有回响,推荐郑州的地产朋友去学习了解这个项目,很值得回味!

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