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多房企融资未明显受限 预计政策不会“一刀切”

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6月13日,瑞银证券内地/香港中小盘股研究主管、房地产及教育行业分析师谌戈在媒体见面会上表示,注意到了近期媒体报道的部分拿地激进的企业将被暂停部分房企债券和ABS融资的相关报道,根据公司的分析及与数家上市房企的沟通,大多数房企反映近期融资环境和政策并未发生明显变化,且部分房企近期刚刚成功发行了债券、ABS等产品,不排除部分企业收到“窗口指导”。整体来看,市场不必对此过分担心。

谌戈表示,有上市房企指出,针对拿到“地王”的公司,融资时的要求往往有所提高,但这是一直的惯例,并非近期才出现。有公司认为近期融资较稍早前确有边际收紧,但认为这或有助于土地市场降温,从而降低拿地成本、增厚利润率。

谌戈表示,已经注意到四月以来地产相关政策较年初有所调整。融资成本方面,4月以来整体利率水平已有所上行,不过债券分析师预计今年十年期国债收益率将在3.0%-3.5%之间波动,不会继续大幅上行;房企相关的融资政策或更倾向于分类指导、边际调整而非“一刀切”。

行业销售方面,谌戈表示,行业前五月销售增速仍好于对全年的预期。从销售规模来看,行业集中度仍在提升。第二梯队房企继续发力,前五月销售排名6-20的房企销售同比上涨22%,涨幅远超第一梯队房企。不过去年6-9月房企整体销售基数较高,或为今年三季度的月销售同比增速带来压力,市场应更关注下半年整体销售,并充分考虑销售节奏及去化情况,以及在行业整体同比增长放缓叠加外部环境不确定性增长的情况下,政策口径或能较目前状况边际改善。

而在A股地产板块估值方面,谌戈表示,年内迄今瑞银证券覆盖的A股房企上涨了24%,目前地产板块市盈率(7.3倍)是各子板块中第二低,但股息率(4.8%)是最高的,ROE为第二高。由于地产政策从全国性政策转向了因城施策,地域布局更加多元的房企销售波动性预计将下降,有望推升房企估值提升,预计2019年行业目标市盈率为8.3倍。

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