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2019上半年房企收并购凶猛

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在今年上半年,房企间的收并购动作较之前增加,融创中国、世茂作为并购大户,在市场上斩获颇丰。

房企间的“马太效应”日益显现,融创中国、世茂等标杆房企在市场上攻城略地,粤泰股份、阳光100等中小房企则由于经营困难,需要出售资产和项目来渡过危机。

房企收并购频繁

“大鱼吃小鱼”“快鱼吃慢鱼”一直是自然界不变的竞争法则,房地产市场也不例外。

7月16日,新湖中宝公告称,公司向融创地产转让瓯瓴实业90.1%的股权及其对应的平阳隆恒、南通启仁的100%权益;分步实施并最终完成转让玛宝公司90.1%的股权;平价转让本公司对上述公司的全部债权。本次交易的交易价款为67.04亿元。

2019年上半年,融创中国延续了多年以来高效的收并购步伐。据不完全统计,2019年以来,孙宏斌至少已经发起高达200亿元的并购。

2月,融创中国以125亿元的代价,将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益纳入麾下;4月,融创中国用13.34亿元拿下了阳光100重庆一项目公司70%股权及相关债券。当前,收并购已经成为了融创中国最主要的拓储方式。在上述业绩发布会上,孙宏斌曾表示,去年(2018年)融创并购的量占了百分之七八十,其中50%是并购公司,还有20%是一二级联动获得的土地,并购成功的案例有200个。

除了一贯的“并购王”孙宏斌外,今年上半年,世茂在收并购市场上的步子也迈得相当大。世茂总裁许世坛在2018年全年业绩会上表示,2019年世茂会将回款50%用来买地,世房会更多收购一些开发商的项目,或者与大型开发商形成战略合作。

6月8日,粤泰股份宣布与世茂房地产签署了五份项目转让协议,加上6月5日出售的两个项目,粤泰股份一共出售了七个项目的股权予世茂,收购金额超过了70亿元。据不完全统计,世茂上半年已经完成了200亿元规模的并购,收购项目超过20个,列表企业中包括泰禾、明发、万通、开城实业、利君地产、粤泰股份等公司。

对于上半年频繁的企业收并购,诸葛找房数据研究中心分析师孙明英在接受记者采访时表示,随着行业并购越来越活跃,大型房企的规模也将继续扩大,房企的集中度也将进一步提高。主要原因在于通过收并购地产项目,房企能够快速调整自身的战略布局,扩大土地储备规模,为后续发展增添动力。

在融创、世茂收并购的企业中,阳光100、粤泰、万通、明发的日子都不太好过。尤其是粤泰股份,自2018年10月以来,粤泰股份接连爆出债务违约问题,其现金流出现危机,公司及下属公司银行账户被冻结,有多处资产被查封,其控股股东股权被轮候冻结,不得不靠出售资产“续命”。

去年业绩出现了亏损的阳光100,在今年选择了出售资产来维持经营。4月份,阳光100相继出售了两个项目股权,接盘方则分别为融创和佳兆业。在2018年度业绩发布会上,其管理层表示,2019年公司将进行优质土地出售来支持公司流动性缺口,并为公司未来2到3年的业务转型作资金补充。一部分土地会全部出售,一部分土地将保留部分股权进行合作开发。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者,本身中小房企的竞争力就更弱一些,在品牌商夹缝中生存,企业遇到经营危机或者资金短缺,中小房企只能出售项目“壮士断腕”,为企业的发展赢得喘息的时间。

孙明英则表示,部分运营能力稍弱的中小房企通过出售股权或项目融资,也是断臂求生的一种方式,生存环境固然艰难,但对于多元化企业,如果剥离地产业务,更专注于做好主业,也可能会有更好的发展。

规模扩张大力揽储

开发商的收并购最大的动力之一是扩大土地和项目储备,相比于土地招拍挂的激烈竞争,二级市场拿到的土地和项目更具性价比,还可以快速进入新的城市和区域,收并购地产项目目前已成为房企的共识。

有关数据显示,2019年上半年,二级市场拿地金额为802.7亿元,同比上涨5.3%,行业收并购增多。

孙明英表示,由于部分地区的土地市场招拍挂竞争仍较为激烈,通过二级市场“收并购”地产项目有一定的优势,成本相对较低,而且部分项目已处于开发过程中,可以有效提升接盘房企的项目开发周期,形成快速销售。

“收并购可以快速取得优质的地块资源,有些大体量稀缺优质地块在一级市场可谓是可遇而不可求。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时表示,并购往往具备较好的性价比,一般来说被收购方往往是在资金上出现一定问题,近期融资成本整体处于高位,中小房企融资短板更为凸显。在资金压力之下,一些房企尤其是中小型房企会主动寻求实力雄厚的品牌房企来收购,如此一来并购方会占据更大话语权,一些并购方式的拿地成本会远低于市场价格。

随着市场调控的持续,房企的规模增速放缓,行业集中度也越来越向龙头房企靠拢。面对市场变局,房企间有“进”就有“退”,收购方通常是快速扩张的龙头房企,被收购方通常是中小房企或者遇到经营危机的企业,收并购使得企业间的差距更加扩大。

卢文曦表示,今年市场面临一个调整的格局,所以开启了一个较大的收并购热潮,行业洗牌明显。目前市场表现尚可,但真要到了市场很差的阶段,项目出售都不一定有人接盘。

孙明英提道,“收并购”是房地产集中度提升的必经之路。当前大型房企千亿销售规模之下,其土地储备也非常雄厚,这些企业会继续通过收并购等多种方式拿地,激烈的竞争也迫使一些运营能力稍弱的房企退出房地产市场。预计此后房地产行业收并购市场将继续活跃,行业洗牌也在所难免。

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