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房企收紧拿地节奏 下半年土地市场或降温

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羊城晚报讯 记者赵燕华报道:上半年在“买买买”赛道上狂奔的房企,刹车迹象日益显现,拿地愈加谨慎,近期多个房企的业绩发布会上,都透露出类似的信息,记者注意到,有房企甚至喊出暂停拿地。对此,地产圈普遍认为,近期严控房地产,对发债、信托、开发贷都做出了一定限制,是从融资端切入的调控。在这种逻辑下,预计下半年不只是对企业拿地有影响,对房地产销售也可能有一定影响。

上半年龙头房企拿地热情不减

时代中国是率先举行中期业绩发布会的内房股,其公告显示,2019年前6个月,时代中国以约187.59亿元的总成本通过公开招拍挂、城市更新、一级开发、合作及收购等模式购入21块土地。这187.59亿元,不仅超过去年全年约129.67亿元的土地拿地总额,如果再对比今年3月份董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄给出的约302亿元预算,单单半年时间,拿地金额全年占比就超过60%。

岑钊雄回应称,上半年销售和回款比较好,合同销售额312亿元,较去年同期增长20%,所以在买地支出上按比例进行了调整。他表示:“上半年的188亿元中,大概超过20亿元土地款属于旧改项目回迁房的建造成本,并非需要马上现金支付,因此,如果从现金角度来看,实际拿地支出没有那么多。”

事实上,时代中国只是上半年土地市场热潮中的一个缩影。根据中国指数研究院数据,1-6月,全国300城住宅用地溢价率为20%,高于去年年底13%。数据显示,从拿地金额来看,碧桂园、万科、融创占据榜单前三位。碧桂园在1-6月累计拿地981亿元,占据拿地榜榜首;万科拿地发力,1-6月以总额688亿元占据榜单第二位;融创保持拿地优势,1-6月拿地总额达680亿元。

“买买买”的时光正远去

不过,在经历过一波拿地小高潮之后,从6月底、7月开始,关于房企“策略生变、放缓拿地节奏”的消息接踵而至,并陆续在近期的房企业绩会上得到印证。

7月底,富力地产内部流出的一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,率先吹响房企转向的号角,文件提到,2019年下半年原则上暂停拿地工作,以完成项目销售目标为第一优先级。8月22日,富力地产董事长李思廉在中期业绩会上对此回应称,文件为其本人起草,如遇优质土地需呈报董事长审批。

同一天,一直以激进闻名的融创中国主席孙宏斌在出席公司投资者会议时表示,下半年没有拿地指标,除非特别好的机会,公司基本停止拿地。

碧桂园也在业绩会上称,在一线到五线城市布局中,有合适的、符合标准的拿地机会时才会出手。此前,碧桂园执行“全覆盖”计划,即三四五线城市所有县城、发达镇区均需有碧桂园项目。

万科虽没有明确表示缩减拿地计划,但对于拿地也持谨慎态度。8月21日,万科表态不会在三四五线城市拿地。在公司2019年上半年业绩推介会上,万科首席运营官、执行副总裁张旭表示,万科根据收了多少钱回来才去拿地,没有固定的拿地计划。

时代中国下半年的拿地策略也趋向谨慎,岑钊雄表示,目前现金是充裕的,正常来讲,下半年的买地节奏会根据回款进行确定,根据现金进行配比。

融资遭遇监管“查漏补缺”

有分析认为,从近期房企发布上半年业绩时的集中表态看,接下来几个月土地出让市场会明显降温。究其原因,归结为一个字:钱。

记者注意到,房地产融资形势从5月开始遭遇监管层新一轮“查漏补缺”,并在8月份再次进行了强化。

7月30日,中央政治局召开会议强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。此外,近期,央行、银保监会都加大了对房地产融资及有关信贷产品的监管力度,严禁消费贷、银行理财、信托等各类资金违规进入房地产领域。

可以说,整个房地产行业现在都是举步维艰。从银行、信托,到其他金融机构,监管部门密集的融资“限令”迫使业务链条上的每一位参与者都面临压力。

房企八月拿地趋保守

“近期一些政策主要是控制资金往房地产流动。这次严控房地产,对发债、信托、开发贷都作出了一定限制,是从融资端切入的调控。”孙宏斌预计,下半年不只是对企业拿地有影响,对房地产销售也可能有一定影响。他坦言:“融创在融资收紧方面是史无前例的严重,以后发债压力很大。”孙宏斌表示,在拿地方面,公司下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。

万科总裁、首席执行官祝九胜表示,融资收紧对整个行业都有些影响,资信好、经营稳健的企业更容易适应些,其他企业面临的挑战可能会大些。

中原地产首席分析师张大伟分析,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。在融资收紧的预期下,预计房企拿地意愿继续下降,土地出让市场将明显降温。随着资金收紧,7月以来土地市场出现降温态势。8月以来,房企整体拿地明显减少。

wind数据统计,2019年7月,房企拿地总面积为1512.67万平方米,环比下跌24%。7月单月,拿地金额超过100亿元的房企仅三家,分别为万科、碧桂园、中国海外发展。

截至8月23日,wind数据显示,房企8月拿地47宗,总面积仅263.11万平方米。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前到位资金收紧,房企拿地比较保守,预计8月份仍呈保守状态。

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