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万科七年“探险”:寻路“六个千亿” 穿越黑暗丛林的残酷游戏

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鲜红的“活下去”三个大字带来的震撼还未散去,万科转身就甩出了一张亮眼的半年成绩单。

与此同时,中国房地产市场露出了它残酷的真面目,行业高烈度竞争开启,黑暗丛林猎杀游戏上演,多年温情脉脉的友商突然变为“秃鹫般的掠食者”,哪怕是万达、海航、新城、泰禾,都成为巨大的“猎物”。

上半年,万科市占率提升至4.7%,在开发业务的丛林中,仍是扮演“猎人”的角色。

另一重的黑暗丛林,则是开发商们的新业务。已在此境“探险”七年的万科,尽管已跑在行业最前面,却依然寻路不易。

自2012年开启城市配套服务商转型以来,万科七年试错,付出了不少代价,在今年初进行战略调整,仍将开发业务作为基本盘之一,并继续探索新的“千亿级”业务,再造万科。

未来,房地产开发+运营并进的路径不会改变。身为最具危机感的公司领导人,万科董事会主席郁亮半点也不敢松懈;出身银行的总裁祝九胜担起大任,施以现金流管理的“魔法”,试图让万科在黑暗丛林的残酷游戏中胜出。

“寡头”时代将至

相比同行,万科2019年中报可谓“独善其身”:实现销售面积2150万平方米,销售金额3340亿元,同比分别上升5.6%和9.6%,为三大巨头中唯一正增长的;营收与净利同比增近三成,创上市以来新高。

业绩的增长背后,是上半年万科重振开发业务。

万科有关人士透露,目前四大区域已经确定,除开发业务外,每个区域只重点培养二三个新业务。北京、上海区域的新业务只有长租、产办,南方区域再多一个商业,成都区域则只剩开发。

郁亮说,当下以及很长一段时间内,开发业务仍将是万科的基本盘,支撑其最主要的现金流、收入和利润。

对于开发市场的判断,目前国内几大开发商观点基本一致。郁亮认为,中国城市化率大概还有20%的空间,房地产市场尚未达到终点;保利发展说,欢迎来到“峰值时代”,意即在去年达到15万亿的销售高峰后,将进入高位盘整。

恒大总裁夏海钧更直指开发商残酷的生存真相:房地产天花板已现,市场“蛋糕”就在15万亿左右,所有的开发商就在这有限的“红海”中厮杀。

犹如进入原始的丛林猎杀时代。未来必将是“大鱼吃小鱼”,中小开发商消亡、巨头不断扩张,并最终进入“寡头”时期,就像美国或香港已经发生的那样。

夏海钧判断,5年后,前十大开发商的市占率将达到40%,前三将占到20%,分别达到万亿级别。

上半年,万科的市场占有率进一步提高到4.7%,在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三;据克而瑞,上半年新增土地价值872.6亿,近两年来,万科还通过收并购,拿下广信资产包、华夏幸福、海航等旗下多个项目。

作为“开发商”的万科,还将长时间存在。

新业务盈利不易

开发之外,作为转型先驱的万科,多元化业务亦是关注焦点。七年过去,新业务也到了检验之时。

财报显示,今年上半年,万科房地产板块营业收入1329.9亿元,同比上升32.15%,占全部收入95.5%,诸多新业务的具体营运数据则没有披露。

对此,祝九胜回应称,这是因为,部分新业务“营收或利润未达10%以上”信披的标准。

他进一步表示,万科新业务中的物业、物流、商业业务,回报水平是可以的,可以覆盖融资;但长租、养老、教育,回报还差强人意。“会产生亏损的话,也肯定在股东承受的范围内”。

在2015年的股东会,郁亮曾乐观预测,10年后,万科营收一半将来自新业务。目前来看,比较难以实现。

今年初,郁亮谨慎表示:“指望新业务赚大钱,那是痴心妄想,不可能会找到比房地产更赚钱的。”

事实上,早在去年9月,万科喊出“活下去”,郁亮这个最坚定的转型推动者,就对新业务进行了检讨。

新业务占用了万科较多的资金和资源,但大多数仍未盈利,叠加2018年市场下行,给公司带来压力,尤其是转型最广泛的南方区域。

2018年,万科销售6069.5亿元,同比增14.5%,而在2017年则是45.3%;权益净利润337.7亿元,同比增长20.4%,较2017年下跌了13个百分点;同时,中期净经营现金流为-42.55亿,全年336.18亿,同比下降59.16%。

在住宅市场好的时候,可以有充裕的现金流去支撑新业务扩张;而当市场下行时,这样的“输血”即使是万科,也难以为继。

今年上半年,万科对新业务进行“修枝剪叶”,备受关注的“万村计划”首当其冲,暂停扩展。7月,深圳万科放弃部分已签约“农民房”房源。

其他试水的小型新业务万科食堂等,已成过去式;北京万科退出了万链,仅作为投资人;教育、养老等,全部划入配套业务。

既然新业务不赚钱,为何还要做?

寻找“第二曲线”

时间倒流回7年前。

一个有着冬日暖阳的下午,郁亮打响了一场自行车赛的发令枪。阳光下的他意气风发,带领万科开启多元化的征程。

彼时,万科还是一家专注住宅开发的企业。时任董事长王石“淡出”公司,赴美游学,将总裁郁亮正式推到台前。

2012年6月,万科正式提出“城市配套服务商”战略,涉足开发以外的业务。

此后的数年间,万科“失控”,“赛马”机制推出,多项新业务在区域公司试水,即使在股权之争的三年里,万科还通过收购成为普洛斯、悦榕集团第一大股东,拿下印力商业。

7年后,祝九胜将这一转型称为万科的“第三次创业”,要寻找“第二曲线”。这也是行业的共识:恒大的“新龙头”是新能源汽车,碧桂园定位“高科技综合企业”,融创则进入文旅产业。

万科管理层指出,白银时代已至,为了支持万科未来的持续增长,转型势在必行;但转型绝非易事,这似乎是一个悖论。

万科认为,至少要找到六个千亿级业务,才能“再造万科”。7年来,万科的多个新业务规模已是行业第一,但收入和盈利仍不匹配。

半年报显示,作为最成熟的一项非开发业务,1-6月,万科物业实现营业收入52.3亿元,为行业之首。

长租公寓已覆盖37个主要城市,累计开业8.2万间,领先于开发商同业;普洛斯+万纬物流,也已是物流行业的第一;商业总建筑面积已超过1350万平方米,国内仅次于万达。

中信证券分析师陈聪认为,万科新业务发展迅猛,一些已具备独立做大做强的可能性,但部分新业务盈利性不强。“转型艰难,这是万科的困惑,也是行业的困惑”。

8月23日,证监会发布上市公司子公司分拆上市草案。如果未来分拆上市,可为万科打开新的估值空间,目前万科A市值在3000亿左右,多个业务分拆后,将放大集团公司的市值。

现金流平衡术

身为“优等生”,万科要引领行业,也承担着风险。这在很长一段时间内,都将是艰难的平衡。

面对当前复杂的内外部环境,祝九胜说,万科是“好学生答难题”,主业和多元化之间现金流的平衡,投入产出的匹配,被放在了首要位置。

事实上,在多年前引入祝九胜之后,万科就坚持“以现金流为核心”,强调积极销售、及时回款,投融一体。

去年最终实现6300亿回款后,万科今年继续加强回款管理。财报显示,万科的销售回款率常年保持在93%左右。

回款主要包括定金加预售款、个贷。从今年1月1日开始,万科每个经营单位都要制定自己的“资金日历”,“每天都要在集团内部晾晒”;城市公司财务配备有专人专岗,负责预售资金的监管解除,并加强与金融机构的对接沟通。

经过战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹配,万科对新业务的投入提出了约束性要求。例如,回报应覆盖资金成本、对非主要业务设置观察期,对于投入回报严重不匹配的项目,则要进行调整。

2019年上半年,万科实现经营现金流净额录得为正,达88.53亿,同比增长308.06%。

经营性现金流净额为经营性收款(销售回款)与经营性付款(买地、工资、税金等)的差额。受到销售周期性、市场资金面等因素的影响,房企现金流的波动特征往往是上半年支大于收,下半年收大于支。万科在年中录得正值,体现了现金流管理的成效。

2019年以来,房地产融资史无前例地收紧,行业进入深度调整期,万科更关注资金安全。

上半年,万科净负债率微升至35%,但仍是行业最低水平;2014-2018年,万科的净负债率分别为5.41%、19.3%、25.9%、8.84%、30.9%。

截至2019年中期,万科有息负债金额为2253.2亿元,其中短期借款和一年内到期的有息负债为666.5亿元,一年以上有息负债为1586.7亿元,持有货币资金1438.7亿元,现金短债比为2.16倍,远高于行业平均水平。

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