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“3·17”三周年市场|京二手房价下跌超1万元/平米

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新京报快讯(记者 张晓兰)2017年3月17日,北京史上最严的限购限贷政策“3·17新政”出炉,加上此后连续补充出台的多项政策,北京二手房市场急转直下,迅速从高热中跌入低谷。如今,“3·17新政”已过去三年,北京楼市又发生了哪些变化呢?

我爱我家研究院的统计显示,“3·17新政”对北京近三年的二手房市场产生了巨大影响,交易量大幅下滑,房价下跌幅度超过每平米1万元。此外,商业贷款比例下降,投机需求减少,交易节奏放缓,客户购房更加理性,与“3·17新政”前两年形成鲜明对比。

平均每年网签13.8万余套 市场低位企稳

据我爱我家研究院统计,2017年3月17日-2020年3月16日,北京全市二手住宅共网签约41.48万套,整体较“3·17新政”出台前三年(2014年3月17日-2017年3月16日)的约59.19万套下降30%。

分年来看,“3·17新政”后第一年,市场下滑最多,环比降幅达51.35%,第二年环比增长24.62%,第三年环比再降11.75%,近三年网签量都保持低位,平均每年网签13.8万余套。

从月度网签量来看,“3·17新政”后第一年,市场呈明显的“凹”字形走势,月网签量一度持续低于万套,第二年、第三年则相对稳定,月网签量基本都保持在万套以上。进入2020年,受疫情影响网签量持续保持低位,虽然3月市场复苏,半月网签量超过3000套,但全月网签量仍将不足万套。

整体均价较调控前下降超1万 朝海丰均跌超两成

据我爱我家研究院统计,“3·17新政”后,三年里,北京二手住宅交易的平均价格为56945元/平方米,较新政前三年(2014年3月17日-2017年3月16日)上涨28.5%。

而分月来看,“3·17新政”出台当月,北京二手住宅成交均价达到了65410元/平方米的历史高位,此后在新政的影响下持续下跌,最低降至53000元/平方米左右,2018年、2019年一度反弹,但很快再度下挫。2020年2、3月,北京二手住宅交易量少,前三月整体均价为54536元/平方米,较三年前的最高点累计下跌16.62%,降幅超过每平米1万元。

从区域来看,北京各区今年前3月的二手住宅成交均价,较2017年3月都有明显下跌。其中,海淀区下跌24.23%,朝阳区下跌20.61%,丰台区下跌21.71%,这三个交易量最多的区域,房价下跌幅度都超过了20%。

商贷比例下降近半 公积金组合贷受青睐

影响北京楼市的核心政策就是限贷政策。据悉,北京楼市的上波行情起于5年前,也就是2015年的“3·30新政”,其核心内容就是,二套房最低首付比例下调为不低于40%。而“3·17新政”的核心内容是“认房又认贷”,提升首付贷比例。我爱我家研究院指出,近五年北京二手房市场因“3·30新政”而起,因“3·17新政”而落,市场交易的支付结构也因此发生了重大变化,商贷比例大幅下降。

统计显示,“3·17新政”前两年,北京的二手住宅交易中,有51.49%使用的是商业贷款,22.35%全款,20.48%使用市管公积金。“3·17新政”后三年,使用商业贷款的交易比例大幅下降到28.47%,全款的比例上升至30.34%,市管公积金比例仍占18.92%,使用市管组合贷的比例则大幅上升到15.13%。

显然,在“3·17新政”影响下,纯粹使用商业贷款购房的人大幅减少,更多购房者寻求通过公积金贷款、商业贷款的组合贷款进行购房。

购房者看房次数增加 交易节奏大幅放缓 

随着市场的降温,“3·17新政”后北京二手住宅的交易节奏也明显放缓。据我爱我家研究院统计,在“3·17新政”前两年的高温期,北京成交房源的平均被看次数为9.65次,成交客户的平均看房次数为2.87次,“3·17新政”后三年,成交房源的平均被看次数增加到了14.22次,成交客户的平均看房次数增加到了5.93次,新政后购房者的看房次数大幅增加,购房周期明显拉长。

我爱我家研究院分析表示,在“3·17新政”的调控下,近三年北京二手房交易基本由自住型需求主导,市场整体低位企稳,中央的“房住不炒”原则得到切实践行。不过,2018年、2019年北京二手房市场也都出现过“小阳春”行情,但在政策的调控下,“小阳春”的持续时间、交易量价的上涨幅度都较为有限,北京二手房市场仍然处在健康可控区间。

我爱我家研究院同时指出,以往,北京楼市基本以三年为一个周期,但“3·17新政”以后,国家始终强调保持房地产政策连续稳定,未来“3·17新政”还将延续,曾经的三年小周期或许会演变为更长周期,北京二手房市场也将长期保持低位企稳状态。

新京报记者 张晓兰

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