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年报观察|旭辉“补短板”:拿地加权益,考核以利润为先

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在达到2000亿元的销售规模后,一向被评为优等生的旭辉控股开始回头来解决困扰其发展的两大难题,一是增权益,另一个是增利润。

2020年,旭辉控股将销售目标定为2300亿元。其中,一个重点任务就是提升权益占比。旭辉控股董事会主席林中表示:“这2300亿的销售背后,我们希望守住销售质量,以及提升权益比重。”

直面“权益之痛”:增加权益土储

旭辉控股业绩报告显示,2019年,公司实现合约销售额2006亿元,同比增长32%。这也是旭辉控股业绩首次突破2000亿元的大关。

事实上,自从迈入千亿企业至今,旭辉控股的规模发展之路一直饱受“权益销售占比低”的质疑。在过往扩大规模的路径中,旭辉控股选择了与其他多数闽系房企截然不同的道路,通过增加经营杠杆的捷径,保持了较高的销售额增速和较低的负债率水平,由此造成了销售成色不足,即权益销售额占比较低的局面。

在销售额高速增长的2015年–2017年,旭辉的合同销售金额分别为302.1亿元、530亿元和1040亿元,当中权益销售金额分别为201亿元、292亿元和550亿元,占据合同销售额的比重则分别为66%、55%和53%,逐年下降,且低于龙头房企的平均水平。

2018年开始,在达到千亿规模之后,旭辉控股逐渐着手解决权益问题,首先通过增加土储权益比重的方式,在拿地端增加权益占比。

2019年,旭辉控股在增权益和增规模之间再次寻找平衡点。旭辉控股CEO林峰表示:“去年,旭辉进一步加强多元化的拿地能力,持续发力收并购,并且努力提升土储权益比重,目前土储权益比已经从58%提升至65%,今年将继续提升至70%,未来持续稳定在65%-70%。”

在克而瑞分析师房玲、洪宇桁看来,旭辉主要通过多元化拿地的方式来提高新增土储的权益占比。他们分析称,旭辉控股2019年通过合作并购、旧改+商业勾地等方式获取的项目占比增加22个百分点至33%,未来其多元化的拿地占比将达到50%。

利润规模有待提升,改革内部考核方式

2019年,旭辉控股实现收入547.66亿元,同比增长29.26%;毛利约137.54亿元,同比增长29.6%;归母净利润64.37亿元,同比增长19%;归母核心净利润69.03亿元,同比增长24.7%。经调整毛利率为30.0%,与2018年的经调整毛利率34.7%相比,略有下降。

林中表示:“旭辉控股未来毛利率维持在25%-30%,将从多方面进行提升。第一,将转变管理方式,从粗放型管理到精细化管理,加大对成本的管理,进一步降低行政费用、财务费用;第二,对供应链的整合,降低采购成本,进一步降低建安成本;第三,提高多元化拿地能力,除了招拍挂拿地,也将增加收并购,城市更新,产业用地的获取,降低土地成本;第四,通过组织变革,提高组织效率和人均效能;最后,加强对毛利率和利润的考核,将以规模为考核重点转变为以利润为考核核心。”

事实上,与龙头房企相比,旭辉控股如今的营收和利润规模与其匹配的2000亿元的销售规模相比略显偏小。比如,龙湖集团在2018年销售额破2000亿元的时候,其营业额达到1158.0亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利为128.5亿元。

对此,房玲、洪宇桁认为,虽然旭辉合约销售已达2000亿元,但其营收和利润规模相对偏小,龙湖2018年合约销售2006亿元,但是彼时的营收、利润规模都在旭辉的2倍以上。“这主要在于旭辉的合作比例较大,权益和并表比例较低,未来增加并表和权益比例是提升企业营收、利润规模的关键。”

林中透露,原先,旭辉控股内部实行的是以规模为先的考核方式,这也助推了其规模的快速增长。而目前,公司内部已经转变为以利润为先的考核方式,包括项目、区域都将执行利润为先,与业绩和奖金挂钩。

此外,林中认为:“房地产行业以前的成本管理比较粗放,这也正是未来降低成本的巨大空间,比如两费还有1%-2%可以节省出来;减少建造过程中的浪费,建安成本还有300元-500元的减少空间。”

“资金的高门槛和行业的低利润,使得房企要有很强的竞争力才可以生存发展,行业从过去的土地红利时代进入到管理红利时代。”林中坦言。

变革组织架构,持续放权一线

对于旭辉控股来讲,另外一个值得关注的点是其大力推进组织变革。

2017年,林中提出“大平台+小集团+项目集群”的设想。其表示,需要培育和打造十几个区域小集团,每个小集团平均的规模达到300亿元-400亿元。算上新成立的华北区域集团,旭辉目前已经设立浙江、江苏、皖赣、上海、西南、山东、华北共七个区域集团。

2019年,旭辉控股先后成立西南、江苏区域集团,又在今年初成立华北区域集团,并推动太原城市公司并入西北区域。2019年,旭辉7大区域集团贡献销售均超百亿元,江苏、浙江区域集团销售更突破300亿元。

作为一线的指挥官,旭辉集团高级副总裁、江苏区域集团总裁王凤友在业绩会上表示,旭辉发展到今天,实行小集团是势在必行的。“以江苏旭辉为例,我们是在2019年的6月底和南京徐州整合之后形成江苏的区域集团,2018年销售额是176亿元,整合之后我们在2019年销售额是350亿元,也实现了旭辉集团第一个破350亿元销售的区域集团,回款超过300亿元。”

林峰表示,未来,旭辉控股将继续向区域、向一线放权,包括人事、拿地等权限都将进一步下放,让“听得见炮火声”的一线更有决策权。

新京报记者 徐倩

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