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年报观察|许世坛铁腕治世茂 高增速新目标能否实现?

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在多数房企减速、降目标的时候,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛显得淡定而从容,他用更快的语速在业绩发布会上宣布:“世茂接下来还会继续快速增长,比行业前二十名甚至前十名的房企平均增速都要快。”

2020年,对于世茂来说,注定是不平凡的一年。在重回前十名的排位之后,许世坛的新目标能顺利实现吗?

如何保持高增速?新增货值5000亿

在公开露面中,相比于其他“地产二代”,许世坛显得更为成熟和淡定,说话语速快,金句连连,带着诙谐幽默,有一套独特的台风。

2019年,毫无疑问是许世坛的“高光时刻”。这一年,世茂重回“前十”,大手笔收购福晟,超过40%的销售增速成为龙头房企中的佼佼者。财报数据显示,2019年,世茂房地产实现合约销售额2600.7亿元,同比大幅上涨48%,目标完成率达124%,签约额排名升至第9位。

事实上,自“接棒”以来,以许世坛为核心的新团队长久以来面临着“慢”的压力。在2012年、2013年,曾经的营销达人蔡雪梅带领世茂冲击了高速度的发展。但是随着蔡雪梅的淡出,邵亮接任成为世茂集团助理总裁兼营销管理中心负责人之后,世茂的销售额在2014年、2015年、2016年来到了三年的低谷期,这期间,世茂“滑出前十”,内部去化压力大,新团队饱受质疑。

在三年的黯淡时光里,世茂以“慢速度”为代价进行了布局方向的调整,将三四线城市的方向重新拉回一二线城市,同时清理库存,紧抓利润和回款等多项规模外的指标。

2017年开始,世茂开始重回赛道,连续三年以40%以上的增速开始紧追。这期间,许世坛大手笔地进行并购,继融创董事长孙宏斌之后,成为新的“并购王”。以2019年为例,世茂相继并购泰禾集团、粤泰股份、万通地产、明发集团等公司旗下的多个项目,并以资产包大手笔收购福晟集团,建立世茂福晟平台。据统计,2019年,世茂新增货值5000亿元,其中,收并购比例达到67%。

许世坛在业绩会上透露,2020年,世茂可售货值达到5000亿元以上,销售目标不含战略合作为3000亿元。也就是说,按照60%的去化率,世茂即可完成2020年的销售任务。

目前,世茂在粤港澳大湾区有接近4000亿元货值,是最大的土储区域;长三角3500亿元;福建和环渤海地区2000亿元左右。此外,从另一维度上划分,世茂在一线城市的土地货值占比超20%,在二线城市的土地货值占比超70%。

对于年初疫情造成的影响,邵亮表示:“疫情对今年2月份房地产销售产生较大的影响,2月,网上认购超过60亿元,2月下旬到3月,线下售楼处开放,逐步恢复销售,通过线上线下同步销售。”

披露并购福晟细节,合作不限于住宅销售

今年年初,世茂对外宣布与福晟集团进行合作,合计超4000亿元货值,建立世茂福晟平台,交由世茂海峡公司主导操盘。

对于世茂福晟这一新兴平台的销售目标,许世坛透露,2020年,世茂福晟平台的销售目标为300亿元,土地储备1200亿元,旧改货值超3000亿元。

许世坛也进一步披露了和福晟合作的进展,其表示:“目前还处于项目尽调过程,世茂借品牌优质进入福晟做代销代建。优质资产会陆续转股,拟将部分项目并到上市公司,包括物业公司、福建六建集团以及其他优质资产。”

“收购并不是要花很多钱,或者高负债。”许世坛另辟蹊径,他表示,在这次并购中,世茂以股权合作的方式,冠以“世茂品牌”,以代销的方式推进项目入市,快速实现周转,然后,许世坛在同步进行尽调,对福晟资产进行“挑选”,两步同时进行。

据介绍,福晟拥有超1200亿元(货值)的住宅土储,旧改的货值预估超过3000亿元,世茂福晟平台首批会有3-5个项目合作,目前,第一个旧改合作项目已经落地郑州。

除了进行项目层面合作外,世茂还打算与福晟的其他板块展开合作,比如商业、物业、建筑板块等。目前,世茂服务收购福晟物业51%的股权,涉及物业项目约90多个,签约面积超过1500万平方米。

而福晟的优质资产福建省龙头建筑企业——福建六建集团也在合作之列。未来,世茂将以福建六建集团补充公司上下游产业链,在建筑施工领域打造世茂产业链。

世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸指出,与福晟集团上下游供应商、债权人等做过多轮谈判,也在债务重组中获得了各方支持。债务重组以协助福晟恢复生产为前提,逐个项目厘清财务,逐步并到上市公司。

世茂的并购显得更具有灵活性,许世坛透露:“针对企业不同情况与不同需求,如果交易过程太复杂,世茂就直接收项目;有合适的机会就收资产包;如果涵盖住宅、物业、多元化商业甚至全产业链,则展开公司层面的合作。”

许世坛的“铁腕”:利润不达标就淘汰

在做“加法”的同时,许世坛在内部也展露了他管理上的“铁腕”,2020年,世茂将以权益后核心利润作为奖金的主要考核指标。

而达不到要求的区域公司将被淘汰,许世坛表示:“2019年,已经淘汰一家地区公司,从6家城市公司增至12家,片区从20个增加至40个,地区公司、城市公司,片区按照利润贡献进行淘汰。”

对于以利润为中心,许世坛进一步称,一些盈利不佳的酒店项目也将考虑出售。目前,世茂也正在推进旗下的酒店、物业板块上市,“在未来2-3年上市,物业板块发展会更快”。财报数据显示,世茂物业目前营收25亿,2020年目标为50亿元。

世茂在业绩会上透露,未来三年,投资性物业会持续高增长,将会有大量的商业、办公、酒店入市。

新京报记者 徐倩

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