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房企前三个月销售额普降三成

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近日,上市房企密集发布2020年一季度销售数据。从一季度整体销售业绩看,房企合同销售金额同比降幅普遍在30%左右,部分房企“以价换量”,一季度销售不降反增。

销量普降三成

4月8日晚,新城控股发布3月销售简报。3月份,公司实现合同销售金额约142.58亿元,销售面积约136.68万平方米。前3个月,公司累计实现合同销售金额约309.81亿元,同比下降33.68%,累计实现销售面积约285.82万平方米,同比下降31.17%。

仅少数房企一季度销售出现增长态势。首开股份4月8日晚披露的销售简报显示,1-3月,公司共实现签约面积42.82万平方米,同比增加2.83%;签约金额125.91亿元,同比增加22.57%。

以中国恒大为代表的少数房企报告期内“以价换量”,一季度业绩出现大幅增长。1-3月,集团物业累计合约销售金额约达1473.7亿元,同比增长23.2%;累计合约销售面积约1658.2万平方米,同比增长约50.4%。3月份,合约销售金额约为620.8亿元,同比增长约13.1%;合约销售面积约694.5万平方米,同比增长35.5%。

针对已发布销售数据的房企情况,中原地产首席分析师张大伟表示,受疫情影响,商品房销售市场整体惨淡,特别是2月份基本处于停顿状态,3月份大部分城市也只恢复了6成,但房企的一季度数据整体并不算太差,多数房企一季度下滑幅度也只在20%至30%。需要注意的是,当下的网签数据里有一部分是开发商将春节前的合同签约转向网签程序的体现,并非市场真实情况反映。相当部分企业用重新定义成交的办法获得了一些签约,预计后续这些签约有可能面临退房。

从全年销售目标进度看,多数房企一季度销售占比较小。以中国金茂为例,前3个月,公司累计取得签约销售金额共计260.55亿元,签约销售建筑面积约156.66万平方米。而其首席执行官李从瑞此前表示,“金茂的现有土地货值准备非常充足,能够充分满足2020年2000亿元、2021年2500亿元的签约销售额目标的顺利实现。”按此计算,2020年一季度,中国金茂仅完成年度销售目标约13%。

拿地数量锐减

克尔瑞研究中心数据显示,3月份,全国300城经营性土地共成交1513幅,同比减少37.6%;成交建筑面积8664万平方米,同比减少42.4%;成交金额2070亿元,环比减少36.23%。

多数开发商3月份拿地态度趋于谨慎。有的开发商称3月份一宗地也没有拿,其中不乏排名靠前的龙头房企。

以中国海外发展为例,公司近日披露了一季度物业销售和土地收购情况。2020年前3个月,公司累计合约物业销售金额约为597.16亿元,同比下降11.7%;累计已售楼面面积约为330.58万平方米,同比下降10.6%。3月份,公司共实现合约物业销售为267.74亿元,同比增加7%;相应已售楼面面积约为149.61万平方米,同比增长11.8%。前3个月,公司共收购土地累计应占楼面面积约48.72万平方米,累计应付的土地出让金约90.29亿元。其中,3月份公司无新增土地。

值得注意的是,不少房企拿地谨慎的态度是从3月份才开始的,1月、2月拿地数量一直处于高位。

对于此现象,多位房企内部人士对中国证券报记者表示,房企拿地是前期规划好的动作。很多房企1月、2月拿地处于高位,主要是执行前期拿地计划,从结果看并没有受到疫情影响。而房企3月份的拿地计划,是在疫情期间制定的。由于疫情期间销售出现断崖式下跌,房企现金流和回款情况不及预期,因此不少房企缩减了3月份的拿地计划。最后结果就是,虽然疫情有所缓和,但房企拿地情况不及预期。

频现大额融资

销售不及预期,不少房企为了偿还前期债务及补充流动资金,近期融资数量依然高企。克而瑞研究中心统计数据显示,2020年一季度,95家典型房企境内外债券发行融资总额2746.96亿元,达到2019年全年的36%。

单笔在百亿元级别的融资频现。4月7日,深交所披露显示,广州富力地产股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已反馈”。债券类别为小公募,债券规模不超过100亿元(含100亿元),采用分期发行的方式,其中首期发行规模不超过50亿元(含50亿元)。富力地产表示,募集资金扣除发行费用后,拟全部用于偿还公司已发行公司债券的到期及回售部分。

张大伟指出,随着房企的销售放缓,资金压力加大,房企最近纷纷增加一切融资手段,尽量大额度融资。海外资本市场的动荡,基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性,预计对于部分房企非常重要的海外融资将在未来一段时间接近归零,少数融资也可能面临高价的可能性。不过,最近境内融资明显放开,4月首周房企公开发行的内地融资超过200亿元,且呈现利率降低、数量增加的趋势。

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