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一季度300城土地出让金下降一成,成交面积跌超两成,4月或迎改善

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供地量减少、成交量下降、出让金额下跌……一季度的土地市场,几乎所有指标都在下降。

受疫情影响,市场变得谨慎起来。一方面是土地供应的确在减少,另一方面房企拿地的意愿也并不强烈。

但是随着疫情的影响力逐渐减弱,房企全面复工复产,各地的推地速度也在加快。广发固收研究表明,4月土地供给力度将进一步改善,带动4月成交有较大概率改善。

土地供应和成交量双降

受疫情影响,一季度全国土地市场无论是推出量或成交量上都有所下降,进而带动整体出让金也相应下降。

中指研究院数据显示,今年前3月,全国300城共推出土地5613宗,同比减少9%;推出土地面积22133万平方米,同比减少14%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1653宗,同比减少18%;推出土地面积7856万平方米,同比减少16%。

成交方面也下降明显。前3月共成交土地4353宗,同比减少18%;成交面积17151万平方米,同比减少23%。其中,住宅类用地1203宗,同比减少13%;成交面积6000万平方米,同比减少25%。

2020年1~3月10重点城市住宅用地供应情况 数据来源:CREIS中指数据

出让金和溢价率也低于去年。前3月土地出让金总额为7707亿元,同比减少10%;土地平均溢价率12%,较去年同期下降1个百分点。

不过,在平均楼面价方面仍然保持上扬。

今年一季度,300城成交楼面均价为2325元/平方米,同比上涨11%;其中住宅类用地成交楼面均价为4851元/平方米,同比上涨20%。

中指研究院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者:“2020年一季度受疫情影响,供求两端同比缩水,收金总额较去年同期减少近一成,楼面均价同比上涨。3月全国土地供应量同比增加,但因疫情影响,土地供应节奏仍较为缓慢,整体出让金总额环比减少。”

广发固收研究表明,3月下旬,尤其是月底最后一周推出的土地,有部分未能及时落实到3月成交,将在4月上旬的成交中体现。据现在已公布的4月推出计划,4月土地供给力度将进一步改善,带动4月成交有较大概率改善。

2020年1~3月10重点城市住宅用地成交情况 数据来源:CREIS中指数据

一线土拍溢价率继续上涨

分城市层级来看,黄瑜表示,“一线城市供求量同比走低,但均价、溢价率及出让金总额均有所上涨;二线城市各项供求指标均较去年同期缩水;三四线城市土地供求量变化较小,成交楼面均价同比增加逾一成。”

前3月,一线城市共推出土地146宗,推出土地面积683万平方米,同比减少29%;共成交土地142宗,成交土地面积683平方米,同比减少15%。

需要注意的是,一线城市的土地出让金、楼面价、溢价率都呈现出上涨趋势。前3月土地出让金为1710亿元,同比增加42%;成交楼面均价为9092元/平方米,同比上涨31%;平均溢价率为9%,较去年同期上涨2个百分点。

二线城市则是全线下降。前3月共推出土地1815宗,推出土地面积7598万平方米,同比减少26%;共成交土地1564宗,成交土地面积6324万平方米,同比减少29%;土地出让金为3585亿元,同比减少24%;成交楼面均价为2778元/平方米,同比下降0.04%;土地平均溢价率为12%,较去年同期下滑3个百分点。

2020年1~3月不同城市土地市场情况 数据来源:CREIS中指数据

三、四线城市的震荡没有二线城市明显。前3月共推出土地3652宗,推出土地面积13852万平方米,同比减少6%;共成交土地2647宗,成交土地面积10143万平方米,同比减少19%;土地出让金为2412亿元,同比减少7%;

同时,三、四线城市也有上涨的指标。如成交楼面均价为1312元/平方米,同比上涨11%;土地平均溢价率为14%,较去年同期上涨2个百分点。

主流房企拿地意愿不强

房企拿地意愿正在下降。

广发固收研究表明,龙头房企下滑尤为明显。在其统计的年销售额500亿元以上的64家样本房企中,3月单月拿地金额同比下滑61%。

销售额3000亿元以上的7家房企中,从3月单月来看,7家房企中仅绿地控股、中国恒大3月单月同比为正,其余5家中海地产、万科地产、碧桂园、融创中国、保利发展3月单月拿地额同比均下滑。

统计表明,今年前3月,香港置地、华润置地和绿城中国凭借前两月优势,继续占据拿地榜前三位。香港置地和绿城中国分别以318亿元和163亿元居第一、三位,拿地金额依旧遥遥领先。华润置地以215亿元的拿地金额位居第二,单月拿地53亿元。

对此黄瑜认为,目前拿地企业以国企为主,入楼面地价TOP10榜地块的竞得企业多为国有企业或者是国企联合体,部分原因在于其具有较大的融资优势,高单价地块多为其竞得。

同时黄瑜也表示,此时不啻为弯道超车的好时机。“房地产企业面对销售承压带来的资金紧张,投资拿地也更加谨慎,但此时亦成为部分资金较充裕的房企积极补仓或‘超车’的较好时机。房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大,新的市场竞争格局正在重塑。”

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