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广州城中村“二房东”:经营承压,等待“毕业季”新转机

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唐华(化名)是广州城中村一名普通的“二房东”。在4年多的时间里,他经历了广州租赁市场的跌宕起伏。在租赁市场的高点,他将房源规模拓展至300多套,满租率达95%以上;今年遭遇新冠肺炎疫情,每天都有人退租,他的房屋空置率上升,租金下跌。像唐华一样,广州城中村的“二房东”们不再那么“风光”。

随着疫情得到控制,广州租赁市场逐渐转好。业内人士分析,广州租赁市场处于升温态势,前期积累的租赁需求逐渐释放完毕,随着6月份高校“毕业季”到来,租赁市场也将进入传统旺季。唐华也寄希望于高校“毕业季”,将会给租赁市场增添新鲜的“血液”,从而拉动成交。

城中村“二房东”崛起,拿房300多套

4年前,唐华开始从事“二房东”行业。由于是广州本地人,所以很多房东都认识他,随之将手头的房子委托给他,让其出租。唐华拿到房源后,会进行简单装修,再通过巴乐兔平台往外出租。截至目前,唐华承包的房源共十几栋房屋,约300多套,主要集中在白云区的城中村。

与唐华一样,李明(化名)也是从事“二房东”的一员。李明也是广州本地人,所以很多房东信任他,将房源委托给他出租。不过,相比唐华,李明承包的房源规模小了很多,总共承包了100多套房源,主要集中在天河区东圃镇。

唐华、李明见证了这几年广州城中村租赁市场的发展。唐华坦言:“市场好的时候,很多外地到广州的打工者前来租房。满租率很高,可达95%以上。有些租客看完房子,价格能接受,直接就租了。”

不容忽视的是,城中村在广州租赁住房市场占有举足轻重的地位。租房是“广漂”首先要考虑的现实问题,如果住得离地铁口公交站近,房租就会贵一些,如果太远,通勤的时间就会很长,因此,大量的打工者涌入城中村,进而安寨扎营。

来自巴乐兔研究院最新统计数据显示,北京、上海、深圳租金价格约在100元/平方米,而广州城中村房租均价在40元/平方米以内。北京、上海、深圳年轻人租房市场单间均价每月2000元左右,而广州城中村的单间均价在每月1200元以内。正是因为城中村租金便宜,可以让很多外来人口在广州站稳脚跟。

在广州城中村,“二房东”转租的模式较为盛行,不少人专门以此为营生,类似唐华、李明这样,以转租者身份“坐拥”上百套房屋、甚至数十栋房屋的“二房东”,在当地并不罕见。

这也与近年来租赁市场崛起不无关系。自2015年首次提出建立“租购并举”的住房制度以来,租赁住房市场每一步发展都受到极大关注。尤其是2017年,关于住宅租赁市场的利好消息不断,一系列政府与市场动作推动租赁市场进入大幅提速的快车道。

随之,在业主和租客之间,包括唐华、李明在内的“二房东”们,亦纷纷进入租赁市场,并成为租赁市场迅猛发展的一大注脚。

疫情下租客减少,空置率上升、租金下跌

2020年初,新冠肺炎疫情发生后,城中村空房变多了。“一下子人少了很多,没人租房了。”唐华说。

按往常租赁市场交易惯例,每年春节后是租赁旺季,返城的人和外出实习的学生群体开始租房,各企业也都在储备等待年后市场回暖。然而,今年一场突如其来的疫情,让“二房东”亦经历着生存的历练与考验。

疫情期间,由于疫情管控,复工推迟,一二线城市流动人口骤减,租房需求降低,导致空置率增加,违约率亦增加。一些外贸企业面临着生产要素涨价、人民币汇率的变动风险,出现业务量骤减,资金链断裂的状况。随之,亦反馈至租赁市场上,一些外来务工人员并未返程,还有一些外来务工人员搬迁至租金更便宜的区域。

唐华告诉新京报记者,有一些租住两三年之久的租客,今年也相继搬走了。他承包的房源中,一天就有好几个退租的。满租率已从之前的95%以上降至目前的80%左右。“我亲戚在江夏承包的房源,也空了不少房。现在就永泰出租情况还可以,其他地方都不怎么样。”

伴随着空置率的攀高,不可避免的是租金下调。“相比去年,降得多的,达300-400元,降得少的,也降了100-200元。”唐华说。

新京报记者了解到,唐华跟房东之间签的协议时间较长,为6-9年,他会按月给房东缴纳房租,租客亦按月给他缴纳租金,他主要赚取的是租金差。像唐华这类“二房东”,管理房源基本靠自己和家人,因此不需要额外支付员工工资,也没有其他开销,每个月的支出只是给房东缴纳租金。唐华表示,“每个月的租金成本达到20多万元,现在能保住房租就不错,不亏钱就行了。”

“行情不好,经营压力很大。”李明向记者坦言,疫情缓解后,租赁市场虽有所好转,但还未恢复之前正常水平,租客还是较少。前期拿的房,投入的装修成本较大,后期租不出去,就会出现亏损状况。

李明每月都会按时给房东缴纳房租,但有租客却因为公司倒闭、延迟发薪等原因,拖欠其房租,甚至提前退租。目前李明手上的房源,单间租金约1000-1200元,一房一厅租金为1500-1800元之间。相比去年,租金下降了100-150元。

“现在有些租客拖欠房租,但我们(指二房东)又不能拖欠房东的房租,预计会有一些‘二房东’出现资金链断裂的情况。”李明说。

李明、唐华目前陷入的困境,是近期广州“二房东”生存现状的缩影。“我有100多套房屋,空置的房屋将近20套,价格也提不上去。”天河区另一位“二房东”亦表示。

盈利仍难,“二房东”寻求自救

“二房东”的个案,最终体现在数据层面。来自巴乐兔统计显示,广州城中村的满租率普遍较高,2019年接近97%,而2020年由于受到疫情影响,满租率下降为91%。同样受出租率降低的影响,“二房东”在房源持有上较为谨慎,2019年平均一个“二房东”拥有116间房,而2020年4月,该数据为90间,这意味着二房东平均减持了房源量,以保证经营的健康稳定。

此外,在租金和成交上,广州城中村机构市场2019年租金平均水平在1256元,而2020年前4个月租金均价在1222元,租金略有降低。不过,从3月开始,租金和成交有所恢复。

“新增房客源的数量不断增加,‘二房东’的出租率和资金链有所缓解,前期受到疫情影响的损失有所减少,但由于盈利空间较窄,部分‘二房东’仍然面临生存考验。”贝壳研究院资深分析师黄卉表示。

在目前情势下,一些“二房东”亦采取一些自救措施来“开源”。今年五一小长假期间,一位号称拥有超“400栋楼”的广州女子引发外界关注。随后,该女子回应称,自己是通过承租再转租的方式经营公寓租赁,即俗称的“二房东”。

该女子在直播中称,今年受到疫情影响,房子并不好租,本打算开直播做短视频,有了流量后直播带房,没想过会意外走红,“自己从来没有觉得收租有多么特别,如果自己因此有了流量,希望可以转化为承租率。”

不过,对于该女子的这一做法,唐华并不认可。他也不希望通过抖音、直播等方式去拓客,而是主要依赖于租赁平台。此外,他在房子门口、小区路口张贴招牌,“等租客自己主动找上门,或打电话过来。”

寄希望毕业季来临,新增需求或将拉动成交

对于今年接下来的预期,唐华寄希望于今年7、8月份大学生的“毕业季”,由此给租赁市场增添新鲜的“血液”,从而拉动成交。

实际上,业内人士分析认为,广州租赁市场处于升温态势,前期积累的租赁需求逐渐释放完毕,随着6月份高校“毕业季”到来,租赁市场也将进入传统旺季。

巴乐兔研究院院长高萌表示,随着广州较为积极的人口政策,城市外来人口会持续增加,促进服务业繁荣,城中村的租赁交易规模还会继续扩大,对整个市场长期看好。此外,广州城中村的机构化和专业化趋势明显,对城中村租赁房源的改造和服务的升级会增加租金溢价,平均租金价格也会有所提高。

而对于房源的规模上,唐华并没有太大考虑,“能保持现在的规模即可,但肯定不会再去扩大规模。”

不过,李明则表示,目前承包的房源规模还不大,无法跟大品牌长租公寓企业相竞争,希望未来还能进一步扩大规模。

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