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上海虹口地块“围标”事件最新进展:终止出让活动,择日重新拍卖

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两月前闹得沸沸扬扬的上海虹口地块“围标”事件有了最新进展。

6月3日,上海土地市场官网发布通知表示,鉴于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动存在疑义,为维护公共利益,保障市场健康有序发展,根据出让人申请,现终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动。

同时,上海土地市场官网还发布了HK271-01地块使用权出让公告【沪告字(2020)第106号】。相关知情人士告诉《每日经济新闻》记者,该地块很快将重新竞拍。

上海土地市场官网截图

三大头部房企涉嫌土拍围标

今年3月31日,中海以底价34.3亿元将虹口区HK271-01地块收入囊中,63155元/平方米的楼面价创造了上海宅地新高。

在业界惊讶于HK271-01地块最终零溢价出让的同时,坊间有传闻称,中海与华润拿地之后成立了项目组,万科作为财务投资角色也参与其中。

上海土地市场公众号3月31日发布的公示信息显示,中海地产(杭州)有限公司、昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润昇企业管理有限公司是中标候选人,三家公司最高有效报价均为34.3亿元,公示期截止日为4月3日。

此后的4月初,便传出该地块涉嫌围标的消息。因涉嫌土地围标,中海、华润、万科三家参与竞标的公司高管被相关部门带走调查。

首先是中海。4月9日晚,上海普陀区人大代表、中海地产上海公司总经理崔帅被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施,协助调查。有消息称,崔帅被调查或与3月31日参与竞拍上海虹口地块有关。紧接着,上海万科首席投资官梅鸿,华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚、上海执行总经理宋悠优被也被带走调查。这也使得中海、华润、万科等三大头部房企均卷入上海虹口地块的“围标”事件。

不过有消息称,上述三家企业被带走调查的部分高管,在随后几天便陆续结束调查。《每日经济新闻》记者从上海普陀人大网上仍能找到崔帅的相关资料。

上海普陀人大官网截图

公开资料显示,虹口HK271-01地块,紧贴上海核心区,是毗邻海伦路地铁站的江景纯宅地。这也是上海虹口区近3年来首次推出纯宅地,只需配建1500平方米的菜市场,没有15%的租赁住房自持要求。地块出让面积2.17万平方米,限高80米,容积率2.5。

有业内人士给记者算了笔帐,如果按之前中海6.3万元/平方米楼面价获得该地块计算,5%保障房无偿交给政府,增加3500元/平方米,加上自持菜场和其他代建,合计楼面价6.9万元/平方米;10%的税就是1.1万元/平方米,三费(管理费、营销费、资金成本)10%再增加1.1万元/平方米,建安成本5600元/平方米,装修标准最低也要3000元/平方米。总计成本约为10万元/平方米。目前该地块周边项目最高限价10.8万元/平方米,如该地块房源未来按11万元/平方米销售,利润率约9%,并不算高。

近日,《每日经济新闻》记者实地探访HK271-01地块发现,目前该地块正在进行土地平整,现场土方车和挖掘机的轰鸣声不绝于耳。据现场工作人员介绍,该地块原先受到了一定工业污染,现正在做修复施工,预计工期会持续几个月。

新土拍规则最多10家企业入围

据此前采取“135分制”的土拍规则,最初投标的有中海、万科、华润置地、招商、绿城、平安6家企业,其中中海、万科和华润的得分分别为130分、130分和120分,根据各项“优先原则”下,顺位上分别为第一、第二和第三位,这3家企业进入后续的拍卖环节。

而据此前《每日经济新闻》报道,4月10日上海土地市场官网挂出松江区两宗地块的出让信息显示,自2017年上海开始执行的招标挂牌复合式“评分制”土拍规则出现了松动。在新的土地出让文件里,有诸多和之前招拍挂规则不同之处,如放松竞拍名额、取消自持、缩短资金冻结期、起拍价要求提高等。

尤其值得注意的是“名额”这一项,拍卖竞争的入围者从原先的10进2改为10进5,有效申请人数为11人及以上的。本地块采用有竞价招标方式出让,有效申请人即为“投标人”,有效投标文件若达11份及以上的,则排名顺序前10位投标人为入围竞标人。当入围者不超过5人时,直接竞价拍卖,不用评分,价高者得。

这也意味着,更多实力房企可能有机会进入HK271-01地块的竞拍。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者表示,土拍新规则对资金的要求相对降低,资金的释放对企业影响更不容忽视,尤其是对于讲究资金使用效率的房企来说意义深远。

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