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全国首个集体土地租赁房入市 租赁市场将要“变天”?

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政企合作模式带来的低租金,既能平抑租金水平,又对传统长租公寓运营商带来冲击。

7月6日,在北京市丰台区方庄桥西南,一个总建筑面积4.75万平方米,包含901间长租公寓、约3800平方米商业、约600平方米社区配套面积的租赁项目正式运营。

这个名为“泊寓|院儿(成寿寺社区)”的租赁房项目,是北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程,也是全国首个开工及开业的集体土地租赁住房项目。

据悉,项目于2018年3月15日获得立项批复,8月23日取得“工程施工许可证”,经过近两年的施工、建设与招租,于今年7月6日正式开放。目前,首批235套公寓已于今年5月下旬全部租罄,第二批公寓已启动预租,计划于四季度全部入市。

作为集体土地建设租赁房的“吃螃蟹者”,泊寓成寿寺社区的合作和运营模式值得后来者借鉴。未来,随着集体土地建设租赁房的陆续入市,租赁市场受到的深远影响同样值得关注。

政企合作模式降低成本

泊寓成寿寺社区的主力户型为29平方米的开间,租金均价3600元/月/套起,约为周边同品质一居室租金的70%-80%。对北漂人群而言,能以相对较低的价格获取高品质的房源,无疑具备极强的吸引力。

据21世纪经济报道了解,项目的租客主要以在国贸、东单等区域工作的白领为主,部分企业客户整租数套用作员工宿舍。此外,项目还从所在的方庄地区吸引了不少客群。

之所能以较低的价格吸引客户,源于项目的获取方式和合作模式。

泊寓成寿寺项目的入市经历了近20年的历程。项目主体为北京金城源投资管理公司,前身为成寿寺村集体经济组织,自2001年开始组织实施成寿寺旧村改造工程。2005年,成寿寺村作为北京市第一个试点村,完成了整建制撤村转居工作,农村集体土地归属金城源公司和全体股东所有。

2017年,成寿寺村集体以土地经营权与万科合作,将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。有别于土地获取,万科前期只需投入建设开发成本,降低了企业参与租赁住房的负担。

目前,项目的运营主体为北京金城万源置业有限公司,北京金城源投资管理公司持股51%,北京万科持股49%。

在收益分配上,万科每年付给村集体的收益有最低限,如果盈利超出预期,村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益,既保护了村民的基本利益,又让村民有机会共享市场的增量红利。

项目负责人透露,作为主要运营者,万科并不追求项目的投资回报率,但按照长周期运营来测算,仍有一定的投资回报空间。

万科集团合伙人刘肖指出,长租公寓是万科的“第二赛道”。随着新房市场竞争越来越激烈,万科需要凭借强大的运营能力,在存量市场持续发力。据悉,万科还获取了多个集体土地租赁房项目。

能否平抑租金水平?

“利用集体建设用地建设租赁住房”,通常是指利用农村、“城中村”的集体建设用地,建设专门用于出租居住的房屋。

2017年8月21日,国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,明确第一批在北京、上海、广东、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,允许村镇集体经济组织以自行开发运营、联营、入股等多种方式建设运营集体租赁住房。

近期,除了泊寓成寿寺社区,北京有一批集体土地租赁住房项目陆续开工建设。截至2020年5月底,全市累计上报开工集体土地租赁住房项目35个、房源约5.2万套,户型以90平方米以下中小套型和职工宿舍类为主。

不同于此前受益群体有限的公租房,集体土地租赁住房租金略高,但没有苛刻的收入、轮候条件限制,可惠及普通工薪阶层,从而有效发挥缓解住房供需矛盾的作用。

虽然目前的供应规模并不大,但在完善租赁住房供应结构、平抑租赁价格方面,该类住房的作用不可忽视。

分析人士认为,与以重资产为主的传统长租公寓运营模式相比,集体土地租赁房的成本较轻。反映在租金端,这种相对较低的价格容易吸引租房者,在降低其住房成本的同时,对传统长租公寓运营商带来一定的冲击。

同时,一个集体土地租赁房项目,可在客源获取、价格影响等方面辐射周边的大片区域,很容易在分流客群的同时,将整个区域的租金价格平抑下来。

贝壳研究院的数据显示,2012年1月北京市平均月租金51.3元/平方米/月,2020年6月为84.4元/平方米/月,八年半的时间里,租金上涨了64.7%。这期间,北京经历了两次租金快速上涨的阶段。一是2013年,二是2016年-2018年,租金的同比增长率都超过10%。

但从2019年8月至今,因租赁市场自我调整、供应结构变化、新冠肺炎疫情等因素等综合影响,北京的租金水平一直同比负增长。

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