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今年房贷月供有望减少 增量房贷利率或进入平稳期

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21世纪经济报道 杨志锦 上海报道

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2021年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

这是新年第一次LPR报价,不过LPR报价已经连续9月未变。

对个人而言,LPR报价最直接的影响是房贷利率。分析来看,如果是存量房贷,2021年你的房贷月供可能会减少。

月供可能减少

按照央行安排,2020年3月1日起推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR,即贷款浮动利率将参照LPR。其定价公式为:房贷利率=相应期限的LPR+固定点差(固定点差可能为负数)。

央行披露,截至2020年8月末,存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6429.7万户,转换比例98.8%。换言之,几乎存量房贷利率都完成了转换。

那么,怎么转?根据银行公告:转换为存量浮动利率的固定点差=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR。

其中,加点数值在合同剩余期限内固定不变。此外,需约定重定价日和重定价周期(重定价周期一般为一年,重定价日假设为每年的1月1日)。

举例来说,假设A在2018年1月向银行按揭了20年期的100万商业贷款,利率为贷款基准利率上浮1.1倍,那么A贷款的实际利率为5.39%(4.9%×1.1)。

如果转换为固定利率,那么房贷存续期间利率均为5.39%。不论LPR如何调整,A的房贷利率都保持不变,但如果LPR下行,A也享受不到好处;

但如果转换为浮动利率,其固定点差(0.59%)=原合同执行利率水平(5.39%)-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%)。

A的房贷利率定价公式为:房贷利率=上年12月5年期LPR+0.59%。2020年,A的房贷利率为5.39%;2021年,由于2020年12月LPR降至4.65%,A的房贷利率为5.24%,下降了0.15个百分点,月供有所下降。如果是等额本息还款,每月减少约90元,2021年减少月供约1000元。

当然,如果你在2020年转换之时选择了固定利率,那么你的月供就不变了。

至于2022年月供是否还会减少,得看2021年12月5年期LPR相比2020年12月是否会进一步下降。

增量房贷利率或进入平稳期

从2020年5月开始,LPR已经连续9个月未变了。为啥?因为2020年5月疫情已经控制住,宏观经济逐步恢复,货币政策保持中性。

中信建投首席固收分析师黄文涛表示,后期LPR下调可能性仍然较小。一是我国经济恢复态势延续,在经济基本面稳定向好的情况下,下调政策利率概率相对较小。

二是房贷利率与5年期LPR挂钩后,LPR利率调整与地产调控关系更为紧密,而中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”列为2021年的重点工作之一,可见对于地产的调控力度并未减弱,调低LPR不符合目前的地产调控政策的主基调。

实际上,在发放增量房贷的过程中,其利率定价和存量房贷有所不同:房贷利率=5年期LPR+点差,其中,LPR为实际贷款发放前一个月的报价,点差则根据银行资金成本、房地产调控等因素确定。比如房地产调控趋严后,点差可能会增加,房贷利率上调。

根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,去年2月、4月LPR下调后,房贷利率均有明显下降。但2020年5月LPR报价不变后,房贷利率整体平稳、略有下降。

数据还显示,2021年1月(数据监测期为2020年12月20日-2021年1月18日),全国首套房贷款平均利率为5.22%,二套房贷款平均利率为5.53%,均环比下降1BP。

“与2019年、2020年一样,2021年开年房贷利率依旧较去年末有所下降。但不同于2017年、2018年的房贷走势情况,全国房贷利率大幅加码的时代已经过去,房地产市场将进入平稳期。”融360大数据研究院研究员李万赋表示,“考虑到房贷额度也暂未受到新规影响,短期内房贷利率大概率继续保持平稳略降的趋势。”

值得注意的是,前述数据是整体的数据,部分房价上涨较快的城市,由于调控从严,房贷利率可能会上行。

央行副行长陈雨露1月15日在国新办发布会上表示,房地产调控政策效果逐步释放,房地产贷款余额增速已连续29个月回落。

央行金融市场司司长邹澜介绍,央行2020年牵头金融部门加强对各类资金流入房地产的统计监测,引导商业银行房地产贷款合理增长,推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。

邹澜表示,下一步央行坚持“房住不炒”定位,租购并举,因城施策,保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁市场发展的金融支持,促进房地产市场平稳健康发展。

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