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年报热词|“集中供地”之下,房企大佬们的拿地逻辑会变吗?

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“集中供地”的推出,意味着调控收紧,土地市场的游戏规则变了,房企将采取怎样的举措应对?

随着2020年财报陆续发布,房企线上业绩发布会也在轮番举行。除了业绩、经营指标、盈利能力外,在业绩发布会上,22个重点城市采用“集中供地”政策,也是各家房企管理层们被问及最多的问题之一。在业内人士看来,与“三道红线”一样,“集中供地”必将加速房企的分化。

事实上,“集中供地”的推出,意味着调控收紧,土地市场的游戏规则变了,其对市场和房企影响几何,一直是业内不断探讨的问题。房企对此有何看法?又将采取怎样的举措应对?

降低竞拍热度,引导市场回归理性

今年2月,有市场消息称,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实施供地“两集中”。所谓“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,而且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

消息显示,22个重点城市除了北上广深四个一线城市外,还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

3月27日,杭州市规划和自然资源局发布消息,杭州市区涉宅土地出让将实行一年三次集中供地,首批土地使用权出让信息预告同时发布,涉及57宗地块,这些地块计划在4月进行集中出让。至此,杭州“集中供地”的靴子终于落地。

而比杭州早些时候,郑州、天津、青岛、南京等地“集中供地”的调控政策已陆续公布。

对此,很多房企高管在业绩发布会上都表示,对“集中供地”的调控政策非常支持。其中,碧桂园常务副总裁程光煜表示,该政策使得房地产朝着更加平稳健康的方向发展,有利于稳地价、稳房价、稳预期;而且,这也是稳定市场的很好的措施,有利于企业更好地安排投资节奏和相应的资金安排。

“土地集中供应对行业也是好事,在增加土地供应量的同时,市场也更为透明,对于今年的供地量,大家也都有预期。”融创中国董事会主席孙宏斌如此表示。

在绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰看来,政策的初衷是提高土地市场的信息透明度,稳定公众预期,同时希望降低土地竞拍热度,引导市场回归理性。

祥生控股执行董事兼副总裁韩波也认为,集中供地就是针对土地成本居高不下提出的针对性措施,也是政府为建立立体调控体系的操作方式。

此外,保利置业董事总经理王健表示,从趋势上看,集中供地能稳定市场预期,加大土地的供应量,并且充分披露土地市场信息,这样企业会对当地的市场有更准确的判断,对资金比较充沛、资信比较良好的上市房企是利好。

对房企影响不一,加速房企分化

由于集中供地政策新近出台,在很多房企高管看来,现在还没有完全实施,到底怎么样操作、最终影响都要看具体情况。但是,目前各家房企高管对于企业影响预判不一。

程光煜表示,碧桂园的投资覆盖了“22城”,但占公司总土地储备大约是21%,销售额也大约是21%,因此整体影响是比较有限。

与此同时,中梁控股执行董事及联席总裁李和栗也表示,22个城市中,中梁除了四个一线城市外,其他18个城市都已覆盖,但其投资额的占比约20%,影响相对比较平稳。

在正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮看来,在“集中供地”出台的22个城市中,正荣地产进入了14个城市,对于全国化布局的公司来讲,受此拍地的影响不会太大。

由于城市更新项目的储备,时代中国董事会主席、执行总裁兼执行董事岑钊雄认为,时代中国受“集中供地”新规影响不大。“时代中国目前有50%来源于城市更新项目,还有产城融合的项目。因为对于公开市场招拍挂的依赖是比较低,所以应该不会构成大的影响。”岑钊雄如是说。

绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰则坦言,“集中供地”短期对绿城投资会带来变数,尤其阶段性的资金安排和投资布局节奏,会有一定影响,但是整体影响可控。“因为,绿城在50个城市有纵深发展,总布局上可以有一些平滑的办法;绿城融资上有优势,资金成本低,而拍地需要大量的保障金,绿城的成本比其它公司更有优势;绿城会在重点城市提高拿地的质量;这两年,绿城拓宽了收并购等拿地渠道。所以,集中供地对绿城的影响不会非常大。”郭佳峰说。

不过,从行业来看,孙宏斌认为,今年热点城市的土地竞争比较激烈,集中供地政策短期不会造成土地市场降温,但长期会有影响。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰则称,22个集中供地城市之外,其他城市的土地市场竞争力度会抬高,但是有资金、有实力的开发商会在土地市场中获得更优质的资源。

“土地两集中让企业的资金安排更明确,对公司的运作更有利。在土地储备上,企业也回归理性,大多数房企趋于稳定。基本上,未来很难再有‘黑马’房企。”新城控股公司董事长王晓松如此称。

综合房企高管的观点来看,22城“集中供地”对于相对聚焦一二线的企业更为关键,在土地供应集中期,能否有充足的现金流筹备“粮草”至关重要。此外,集中供地有望加速房企的分化,虽然对大型房企拿地策略没有太大的影响,但对中小房企影响会更大,促使更多的企业联合拿地成为必然。

拓宽拿地渠道,关注收并购的机会

面对正在实施的集中供地土地政策,各家房企也做好应对的准备。保利置业董事总经理王健表示,在集中供地的竞争比较激烈的情况下,将加强在公司招拍挂以外获取土地的能力。此外,王健认为,市场将会有更多、更好的收并购机会,保利置业也会积极地关注。

对于“集中供地”,中国海外发展行政总裁张智超认为,中海面临着更多的机会和机遇,未来将充分利用财务的稳健和保障力度,把握住市场的机会,无论是在投资空间,还是在收并购上,都会积极关注市场和行业的机会。

从目前来看,房企对于拿地预算仍未出现减少的迹象。其中,中海今年全年新增土地权益投资额预算达到1650亿元,同比增长25.2%;碧桂园今年的土地投资计划与2020年相若。据悉,碧桂园去年权益投资额为2092亿元。

“今年计划买地金额将达到520亿以上,继续保持较大的投资力度。” 越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰表示。

而据郭佳峰透露,绿城预计2021年的拿地资金在800亿元左右,新增土地货值在3000亿元之上,“这个数值不是固定数,会根据现金流状况以及项目好坏等因素,对拿地资金模型做合理调配。”

除了拿地规模不减外,更多企业开始追求有质量的土地储备,并且合作拿地趋势进一步加强。其中,刘伟亮表示,正荣地产更加看中权益销售规模,2020年其权益销售比例提升到55%,预计2021年权益销售比例能达到60%左右;去年正荣地产的40多宗地中,有接近一半以上是合作项目,未来可能会选择两家最多三家公司合作拿地。

与此同时,蒋铁峰则表示,招商蛇口将根据成本理智出价,追求的是有利润、有回款的销售,追求有质量的增长,所以继续保持对土地市场的客观和冷静,做好对每一个城市的研究,积极关注22城的土地供应,持续低价获取优质资源。而招商蛇口的产业园区、邮轮产业,也将带来很多优质低价土地机会,所以在集中土地供地政策上,综合片区获得土地开发力度会进一步加大。

在土地市场热度居高不下的背景下,22城“集中供地”无疑是要给市场降温,最大化地避免“抢地潮”出现。而对于在22城深耕的房企来说,将面临前所未有的考验,而机遇也将并存。随着土地新政落地,房企大佬们新的拿地模式或将上演。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 王心

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