网易首页 > 网易房产 > 正文

专家认为住房租赁REITs推出条件日趋成熟

0
分享至

“土地端、资金端、政策端是住房租赁REITs推出需要考虑的三方面因素。土地端目前已具备多元化供给,拓宽了租赁住房用地来源。扩大租赁住房建设资金来源方面,支持保险机构进入租赁住房市场。另外,政策端积极探索对租赁住房企业的税费支持。住房租赁REITs推出条件日趋成熟。”近日,中国饭店协会公寓专业委员会执行秘书长、ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。

要求项目成熟稳定

“截至2020年底,国内住房租赁市场规模达2.52万亿元。尽管公募REITs没有真正落地,但近几年已有一些关于类REITs项目的探索。截至2019年底,相继推出了30多只住房租赁类REITs产品。我国住房租赁REITs时代即将到来,预计国内住房租赁REITs市场规模将达到3024亿元。”赵然说。

赵然指出,区别于从银行借款等融资渠道,住房租赁REITs是从公开市场直接募资,将租金证券化,获取持续稳定的现金流。通过这种方式,让住房租赁企业“轻装上阵”。住房租赁REITs发行的核心要求之一是项目成熟稳定,至少运营三年以上。同时,现金流稳定,运营主体是合格的运营商。收益率要达到一定水平,即净现金流分派率不低于4%。

目前,租赁住房有四类,包括商品住房、青年公寓、人才公寓以及在专项租赁用地上建设的租赁式社区。商品住房和青年公寓两类租赁住房获取成本较高。同等租金水平下,成本端的原始资产价格较高,导致这两类租赁住房业态收益率通常达不到4%的门槛线。人才公寓和租赁式社区获取成本相对较低,在同等租金水平下,有望达到住房租赁REITs对收益率的最低要求。

对于发展住房租赁REITs的意义,赵然预计,住房租赁REITs将引发国内房地产市场结构性重塑。一旦公募REITs在住房租赁市场放开,住房租赁企业将轻装上阵,实现由开发、运营到金融退出的低金融杠杆运行模式,形成可持续发展的商业闭环。REITs是长期的投资和运营策略工具。REITs通过专业机构管理,有助于促进住房租赁市场专业化发展,缓解市场波动。住房租赁REITs有望通过租金分红的逻辑,改变房价、租金价格上涨过快的情况,成为房地产市场长期稳定发展的稳定器。

土地供应持续增加

2021年,按照自然资源部等部委的部署要求,住房租赁专项用地将单独列入土地出让计划。在22个长效试点城市,住房租赁专项用地整体出让比例不低于10%。预计这些地区租赁专项用地可新增70万间租赁住房。未来三至五年,利用住房租赁专项用地新建住房将达到122.5万套,有效扩充租赁式社区的整体规模。

据ICCRA数据,截至2020年12月底,18个重点城市共出让了512宗住房租赁专项用地,对应建筑面积约2600万平方米。按照户均50平方米计算,可提供52.5万套房源。

从近期热点城市出让土地挂牌情况看,人才租赁住房用地占据了较重要地位。

4月14日,深圳挂牌2021年第一批集中出让的6宗地块,预计将于5月13日拍卖,部分地块要求配建租赁式人才住房。如编号为A822-0422地块的土地出让文件显示,本次出让宗地建设住宅类型为出售的人才住房,竞配建只租不售的人才住房。

多元化退出途径

针对租赁市场的现状,赵然表示,当前租房市场资产管理主要分为重资产和轻资产两种模式。重资产模式主要存在经营收益、翻新改造带来的收益提升、在合适的时点出售资产获得资产增值收益三个利润点,对应长期持有的资产通过发行权益型REITs实现退出、出售资产实现退出两条退出途径。轻资产模式则存在经营收益和提供咨询服务收益两个利润点,退出途径对应的只能是公司上市或被并购。资产管理“投融管退”四个环节缺一不可。目前,我国租房市场资产管理的退出环节较缺失,应该倡导多元化的退出模式。

“对于一线及新一线城市而言,经济发展会不断带来就业机会,带动大量城市新居民涌入,刺激住房租赁需求增加。这些因素将为行业带来新的发展机遇。”赵然指出。

赵然指出,对于租赁产业链而言,专项用地获取的新机制及税收优惠减免,专业化运营机构的出现及运营能力提升,租赁市场品牌价值的强化,对于REITs企业的评估以及投资者教育,都将是较为漫长的过程。

相关推荐
热点推荐

聂海胜岳父母欣喜落泪 “快看 他在和我们打招呼”(图)

江南都市报
2021-06-18 04:45:09

“狂野大妞”张雨绮的暴力情史,和她“利用”的6个男人

叶公子
2021-06-17 18:36:50

最会玩儿的豪门太太?李嘉欣的生猛情史,和她背后的8个隐藏玩家

A呦喂娱乐
2021-06-17 03:59:33

这一次,“辱华”的人换成了清华美院……

北美留学生日报
2021-06-17 23:13:19

电费高到离谱,男子剪去电表里多余的线,路边红绿灯不亮了……

焜峰传媒
2021-06-17 10:21:49

“负心汉”刘德华的情史,和他的8个绯闻女友

娱记掌门
2021-06-17 16:28:01

硅谷“卖淫”产业链!千名中国女性遭贩卖,她们在这寻求美国梦?

北美留学生日报
2021-06-16 23:10:51

从“难以置信”到“科技自主创新”,世界全方位解读“神十二”发射成功

环球网资讯
2021-06-18 07:12:15

疫苗紧急使用年龄范围扩大到3岁以上,儿童青少年为什么最后打?

中国新闻周刊
2021-06-18 12:04:06

美国政客渲染“中国威胁论”:大陆出手收复台湾,一切都完了!

环球时报评论
2021-06-18 08:47:12

毛新宇的儿子,主席第四代曾孙,今年18岁,和青年的毛主席神似

星途列车
2021-06-17 16:31:18

在吗?老公偷拿妻子手机回答客户:在,我老公不在家

仙仙先生
2021-06-17 11:02:37

平顶山男子因没找到工作流落公园,面对记者采访仍努力维护自己尊严!

平顶山微友圈
2021-06-17 19:51:53

这么一对比,咱们的空间站比国际空间站可豪华多了

财富管理专员
2021-06-18 10:19:12

呼吁禁售燃油车的中科院院士,被扒出名下有13家电动汽车企业,本人回应了

前瞻网
2021-06-18 10:03:11

“老年人也需要夫妻生活?”40年婚姻夫妻要离婚:男同学只是引子

仙仙先生
2021-06-17 17:09:20

被自己的角“戳死”有多憋屈?盘羊演化失误,亲眼看着死亡的到来

钟铭聊科学
2021-06-18 09:29:19

我如愿在丽江收获一段艳遇,和客栈老板娘发生关系后,我就离开了

奇闻故事阁
2021-06-18 10:53:24

反外国制裁法通过后,比利时第一个撞上枪口,外交部:将依法制裁

田柳 Talk
2021-06-18 10:45:14

女子坐飞机出差,被窗外美景吸引,看到机翼上的东西后脸色大变

小司谈热点
2021-06-18 08:03:36
2021-06-18 14:13:09

头条要闻

“普拜会”之后 拜登为何7次谈到中国?

头条要闻

“普拜会”之后 拜登为何7次谈到中国?

财经要闻

体育要闻

"真香啊"!奥地利用拖拉机揽个瓷器活儿

娱乐要闻

舒淇穿西装露内搭 涂红唇眼神迷离

科技要闻

1.98秒!特斯拉Model S Plaid零百加速再创新高

汽车要闻

全新奥迪A7L配置公布 标配空气悬架/全轮转向

态度原创

房产
家居
艺术
游戏
军事航空

房产要闻

[上海]顾村地王盘终于熬不住了!价格真实惠?

家居要闻

海天一色豪宅250㎡卖7300万 可以边吹海风边烧烤

艺术要闻

百岁翻译界泰斗许渊冲先生去世,一生都在追求美

《怪物猎人物语2:毁灭之翼》新实机演示公布

军事要闻

海军陆战队实弹射击下血本:炮射导弹管够