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4月百城新建住宅首现供大于求,哪些城市库存下降速度明显?

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今年4月,我国百城库存出现了新的变化。5月24日,根据上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》(简称“报告”)显示,截至4月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量约为4.91亿平方米,环比增长0.5%,同比增长3.2%。

报告分析指出,从库存的同比增速看,近7个月呈现了持续放缓的态势,与购房需求较为活跃有关。不过也需要看到,4月份库存出现了环比正增长的现象。

4月百城库存首现增长,去化周期9.9个月

百城库存在4月出现了转折,今年以来首次呈现环比正增长的现象。报告数据显示,4月份,100个城市新建商品住宅供应量为5457万平方米,而成交量为5200万平方米,呈现了“供大于求”态势。

报告分析指出,4月份房屋交易行情弱于预期,尤其在部分城市购房政策收紧、按揭贷款审批速度放缓等因素下,市场交易受到影响,进而容易出现供大于求态势。这也是今年首次出现供大于求的现象。

从最新的待售数据来看,据国家统计局发布的数据,4月末,商品房待售面积约5.14亿平方米,比3月末减少422万平方米。其中,住宅待售面积减少423万平方米,办公楼待售面积减少15万平方米,商业营业用房待售面积增加60万平方米。

去化方面,报告显示,4月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.9个月,这也意味着市场消化完这些库存需要9.9个月时间。对此,报告指出,观察去年四季度以来的存销比数据,当前呈现微弱反弹现象,这是需要警惕的市场风险。尤其是在信贷政策收紧、各地购房政策升级等大背景下,要防范市场降温引起存销比反弹的风险。

另外,从统计局发布的数据来看,3、4月份,我国商品房销售额和销售面积虽然同比依然实现大幅增长,但是环比增速已经减缓。1-4月份,商品房销售面积约5.03亿平方米,同比增长48.1%,相比于1-3月63.8%的增速有所减缓;商品房销售额约5.36万亿元,同比增长68.2%,相比于1-3月的88.5%增速也有所减缓。

一线城市库存面积走低,郑州同比增速达80%

根据报告,截至4月底,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别约为0.28、2.57和2.06亿平方米,环比增速分别为1.5%、0.2%和0.7%,同比增速分别为-3.0%、6.0%和0.9%。报告分析称,一线城市库存指标值得关注,其出现了同比增速为负的现象,和一线城市购房需求总体旺盛有关系。不过,随着一线城市购房政策的收紧以及项目的集中供应,预计后续库存会有同比正增长的可能。

分城市来看,截至4月底,100个城市中,有51个城市库存出现了同比正增长现象,剩下的49个城市则呈现同比下降现象。具体城市方面,郑州库存同比增长现象最为明显,增速为79%;而湖州下降最明显,降幅为44%。

100城新建商品住宅库存面积同比增速排序

数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,“库存上升有不同的原因。其中对于郑州、赣州、柳州等城市而言,库存增速较高,和市场交易相对疲软有关。而对于深圳、苏州等城市而言,当前推盘总体积极活跃,容易带动库存上升。从增速的下降情况看,包括湖州、珠海等市场交易都不错,库存下降速度较为明显。”

4月份,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为7.7、10.0和10.1个月。严跃进分析称:“相对来说,一线城市存销比最小,今年前4月下探现象非常明显。一线城市存销比下探,其实还是说明一线城市潜在的购房需求很强,代表了疫情期间购房资金加快进入房地产市场的城市类型。而在一线城市房地产调控升级的背景下,后续存销比数据有可能反弹。”

去库存“南强北弱”,武汉、重庆房价明显反弹

从百城新建商品住宅库存去化周期排序中可以看出,去化周期较高的城市,普遍位于北方市场,如包头、哈尔滨和威海等。而长三角和粤港澳大湾区的相关城市去化周期较小,如珠海、合肥和湖州等。

100城新建商品住宅库存去化周期排序(单位:月)

数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院。

严跃进认为,无论库存高还是低,其实很多城市都出现了房价上涨的现象,但是,库存排名倒数、降幅较大的城市,房价往往更容易上涨。

根据易居研究院同时发布的百城房价数据,今年1-4月份,全国100个城市新建商品住宅成交均价为17634元/平方米,同比上涨13.6%。其中,32个二线城市新建商品住宅成交均价为17390元/平方米,同比上涨13.2%。总体上看,二线城市房价涨幅是比较大的,且有明显的反弹现象,如近期市场上颇受关注的武汉、重庆等,同比涨幅都相对较大,分别为21%和12%。

严跃进表示,“二线城市普遍为省会城市,人口导入规模大、房价看涨预期强烈,后续应该在双集中供地的基础上,严审购房资格、严管购房交易秩序,真正防范和杜绝各类炒房现象。”

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